Guia de bairros
Metodologia do guia de bairros
De onde vem cada número do guia de bairros, o que é conta do Resumo e como a nota de cada perfil é calculada, com os pesos e a regra para o dado que falta.
A regra
Todo número tem fonte primária oficial (IBGE, INEP, prefeitura), com o endereço do arquivo, o período de referência e a data em que foi baixado. Nada é estimado ou interpolado, e nenhum número vem de portal imobiliário. Quando não há dado oficial para o recorte, a página mostra "sem dado oficial" e o motivo, e o indicador não entra no ranking daquele bairro.
O recorte é o oficial de cada cidade, o mesmo do Censo 2022: São Paulo, 96 distritos (a cidade não tem bairros oficiais); Recife, 94 bairros.
Os indicadores
"Cálculo do Resumo" quer dizer que a fonte publica os dados brutos e a conta é nossa, feita por função testada no código do site.
Quem mora
| Indicador | O que é | Conta |
|---|---|---|
| Moradores pessoas | Pessoas que moravam no recorte na data de referência do Censo 2022. | Publicado pela fonte. |
| Área km² | Área da malha territorial do IBGE. Inclui parques, represas e áreas sem moradia. | Publicado pela fonte. |
| Densidade demográfica moradores por km² | Quantas pessoas moram em cada km². Bairro com muita área verde ou de água tem densidade baixa mesmo com prédios. | Moradores divididos pela área, as duas do Censo 2022 do IBGE. |
| Domicílios ocupados domicílios | Domicílios particulares ocupados no Censo 2022. | Publicado pela fonte. |
| Moradores por domicílio pessoas por domicílio | Média de moradores por domicílio particular ocupado, publicada pelo IBGE. | Publicado pela fonte. |
| Crianças de 0 a 14 anos dos moradores | Parte dos moradores com até 14 anos no Censo 2022. | Soma das faixas de 0 a 4, 5 a 9 e 10 a 14 anos dividida pelo total de moradores. |
| Pessoas com 60 anos ou mais dos moradores | Parte dos moradores com 60 anos ou mais no Censo 2022. | Soma das faixas de 60 a 69 e de 70 anos ou mais dividida pelo total de moradores. |
| Renda mediana do responsável por mês (jul/2022) | Metade dos responsáveis pelos domicílios ganhava menos que isso e metade ganhava mais. Rendimento de julho de 2022, sem correção. | Publicado pela fonte. |
| Renda média do responsável por mês (jul/2022) | Média do rendimento dos responsáveis pelos domicílios que tinham rendimento. A média sobe com poucas rendas altas; por isso o ranking usa a mediana. | Publicado pela fonte. |
Preço e mercado
| Indicador | O que é | Conta |
|---|---|---|
| Preço mediano do m² de apartamento por m² | Mediana do preço por metro quadrado nas compras de apartamento registradas no ITBI no período da cidade: os 12 meses mais recentes, sem o mês que a fonte publica incompleto. | Para cada compra, valor dividido pela área; a mediana só sai com 30 compras ou mais no recorte. O que é valor e o que é área depende do que cada prefeitura publica (ver as notas da cidade). |
| Compras de apartamento no ITBI compras no período | Quantas compras de apartamento entraram na conta do preço mediano. | Contagem das guias de ITBI que passaram pelos filtros do preço do m². |
| Compras por mil domicílios compras por mil domicílios | Quanto o bairro gira: compras de apartamento no período do ITBI para cada mil domicílios ocupados. Mede liquidez, não preço. | Compras no ITBI divididas pelos domicílios ocupados do Censo 2022, vezes mil. |
| Domicílios vagos dos domicílios particulares | Parte dos domicílios particulares que estava vaga no Censo 2022 (sem morador e sem uso ocasional). | Domicílios particulares vagos divididos pelo total de domicílios particulares. |
Escolas, transporte e lazer
| Indicador | O que é | Conta |
|---|---|---|
| Escolas de ensino regular escolas em atividade | Escolas em atividade com ensino regular (da creche ao ensino médio), públicas e privadas, no Censo Escolar 2024. | Contagem das escolas do microdado do INEP localizadas no recorte (ver as notas da cidade). |
| Escolas por mil crianças escolas por mil moradores de 0 a 14 anos | Escolas de ensino regular para cada mil crianças que moram no recorte. Escola atende quem vem de fora também; o número mede oferta perto de casa. | Escolas do Censo Escolar 2024 divididas pelos moradores de 0 a 14 anos do Censo 2022, vezes mil. |
| Estações de metrô e trem estações | Estações de metrô e trem que ficam dentro do recorte. | Ponto da estação dentro do polígono oficial do recorte. |
| Distância até a estação mais próxima km, do centro do recorte | Distância em linha reta do centro geográfico do recorte até a estação de metrô ou trem mais próxima, dentro ou fora dele. | Centro geográfico (centroide) do polígono oficial e a menor distância em linha reta até as estações. Na cidade, a mediana dos recortes. |
| Praças praças | Praças e largos do cadastro da prefeitura no recorte. | Contagem pelo recorte informado no próprio cadastro (ver as notas da cidade). |
| Parques parques | Parques existentes do cadastro da prefeitura no recorte. | Contagem dos parques do cadastro no recorte (ver as notas da cidade). |
| Praças e parques por 10 mil moradores por 10 mil moradores | Quantas praças e parques há para cada 10 mil moradores do recorte. | Praças mais parques divididos pelos moradores do Censo 2022, vezes 10 mil. |
Segurança
| Indicador | O que é | Conta |
|---|---|---|
| Criminalidade ocorrências | Ocorrências registradas pela polícia no recorte. Só entra quando a secretaria de segurança publica o dado no mesmo recorte do bairro. | Nenhuma das cidades do guia tem dado oficial de criminalidade por bairro ou distrito; o que cada secretaria publica está nas notas da cidade. |
O preço do m² é a mediana das compras de apartamento registradas no ITBI nos 12 meses mais recentes que a prefeitura publicou. Mês que a fonte publica pela metade fica fora, e a página diz qual: São Paulo, agosto de 2025 a julho de 2026, sem mês faltando; Recife, setembro de 2025 a agosto de 2026, sem dezembro de 2025. A mediana só é publicada com 30 compras ou mais no recorte; abaixo disso, a página diz "amostra insuficiente" e mostra quantas compras houve.
Como a nota de cada perfil é calculada
- Entram na comparação os recortes com pelo menos 2.000 moradores no Censo 2022. Com menos gente, qualquer indicador por morador oscila demais (uma escola a mais já muda a posição).
- Em cada indicador, cada recorte recebe uma nota de 0 a 100 pela posição entre os recortes da mesma cidade que têm o dado: 100 é o melhor, 0 é o pior, e empate divide a posição. Usamos a posição, e não a distância entre os valores, para que um valor extremo não achate os outros.
- A nota do perfil é a média das notas dos indicadores, com os pesos da tabela abaixo. Cidades diferentes não se comparam: a nota diz a posição dentro da própria cidade.
Dado que falta
Sem dado não é zero. O indicador que falta sai da conta e os pesos dos outros são reescalados para somar 100%. Se o que falta passa de 30% do peso do perfil (cobertura abaixo de 70%), o recorte fica fora do ranking daquele perfil, e a página da cidade lista quem ficou de fora e por quê. Criminalidade não entra em perfil nenhum: não há dado oficial por bairro nas cidades do guia.
Os perfis e os pesos
Para famílias
Escola e lazer perto de casa, onde já moram outras famílias com crianças.
| Indicador | Peso | Melhor quando | Por quê |
|---|---|---|---|
| Escolas por mil crianças | 35% | maior | Mais escolas para o número de crianças do bairro: mais opções perto de casa. |
| Praças e parques por 10 mil moradores | 30% | maior | Praças e parques, contados pelo número de moradores. |
| Crianças de 0 a 14 anos | 20% | maior | Parte dos moradores com até 14 anos: mostra onde já moram famílias com crianças. |
| Densidade demográfica | 15% | menor | Menos moradores por km², para quem prefere região menos adensada. |
Para investir
Onde os apartamentos trocam de mão com mais frequência e a demanda é mais forte.
| Indicador | Peso | Melhor quando | Por quê |
|---|---|---|---|
| Compras por mil domicílios | 35% | maior | Liquidez: mais compras de apartamento por domicílio indicam um mercado que gira mais. |
| Renda mediana do responsável | 25% | maior | Renda de quem já mora na região, a referência de quanto a vizinhança pode pagar de aluguel e prestação. |
| Distância até a estação mais próxima | 20% | menor | Metrô ou trem perto, atributo que quem aluga ou compra põe na conta. |
| Domicílios vagos | 20% | menor | Menos domicílios vagos: a oferta que já existe está ocupada. |
Custo-benefício
Metro quadrado mais barato sem abrir mão de escola, lazer e transporte.
| Indicador | Peso | Melhor quando | Por quê |
|---|---|---|---|
| Preço mediano do m² de apartamento | 40% | menor | É o custo: metro quadrado mediano das compras de apartamento no ITBI. |
| Escolas por mil crianças | 20% | maior | Parte do benefício: escola perto de casa. |
| Praças e parques por 10 mil moradores | 20% | maior | Parte do benefício: praça e parque por morador. |
| Distância até a estação mais próxima | 20% | menor | Parte do benefício: metrô ou trem perto. |
Mobilidade
Perto de estação de metrô ou trem, com mais de uma opção no próprio bairro.
| Indicador | Peso | Melhor quando | Por quê |
|---|---|---|---|
| Distância até a estação mais próxima | 60% | menor | Quanto mais perto do centro do bairro está a estação, mais gente chega a pé. |
| Estações de metrô e trem | 40% | maior | Mais estações no bairro é mais linhas e mais pontos de embarque. |
O que muda em cada cidade
São Paulo (96 distritos, dados gerados em 28/09/2026)
- Área: Área da malha do IBGE para o distrito. Distrito com represa, mata ou parque grande dentro dele tem área grande e densidade baixa.
- Preço mediano do m² de apartamento: Guias de ITBI pagas de agosto de 2025 a julho de 2026, só compra e venda de apartamento inteiro (uso 20 do IPTU, 100% transmitido). Valor = valor de transação declarado; área = área construída do IPTU, que inclui a parte das áreas comuns do condomínio. Por isso o número fica abaixo do preço por m² de área útil dos anúncios. O distrito sai do setor e da quadra fiscal do SQL, cruzados com as quadras do GeoSampa.
- Compras de apartamento no ITBI: Compras de apartamento inteiro nas guias de ITBI pagas de agosto de 2025 a julho de 2026.
- Escolas de ensino regular: Pelo código do distrito que o próprio INEP grava em cada escola.
- Estações de metrô e trem: Estações de metrô e trem com situação "OPERANDO" no GeoSampa. Estação com o mesmo nome em mais de uma linha ou empresa conta uma vez.
- Distância até a estação mais próxima: Inclui estações fora do distrito e fora da capital. Na cidade, a mediana dos 96 distritos.
- Praças: Praças e largos do GeoSampa, pelo distrito que o próprio cadastro informa.
- Parques: Parques do cadastro da SVMA com situação de parque existente (municipal, estadual ou de outra secretaria); proposto e em obras ficam de fora. Cada parque conta no distrito que contém o seu centro geográfico.
- Criminalidade: A SSP-SP publica ocorrências por distrito policial (área de delegacia), recorte diferente do distrito municipal. Sem o polígono oficial das delegacias, não há como converter sem estimar.
Fontes:
- IBGE, Censo Demográfico 2022: agregados por distritos, tema básico. Censo 2022, data de referência 31/07/2022. Acesso em 27/09/2026. Licença: Dados públicos do IBGE, uso livre com citação da fonte.
- IBGE, Censo Demográfico 2022: agregados por distritos, demografia (sexo e idade). Censo 2022, data de referência 31/07/2022. Acesso em 27/09/2026.
- IBGE, Censo Demográfico 2022: agregados por distritos, rendimento do responsável. Rendimento nominal de julho de 2022, sem correção. Acesso em 27/09/2026.
- IBGE, Censo Demográfico 2022: agregados por municípios, tema básico. Censo 2022, data de referência 31/07/2022. Acesso em 27/09/2026.
- IBGE, Censo Demográfico 2022: agregados por municípios, demografia. Censo 2022, data de referência 31/07/2022. Acesso em 27/09/2026.
- IBGE, Censo Demográfico 2022: agregados por municípios, rendimento do responsável. Rendimento nominal de julho de 2022, sem correção. Acesso em 27/09/2026.
- Prefeitura de São Paulo, Secretaria Municipal da Fazenda, Guias de ITBI pagas, 2025 (arquivo de 28/01/2026). guias pagas de agosto de 2025 a dezembro de 2025 (abas AGO-2025 a DEZ-2025). Acesso em 27/09/2026.
- Prefeitura de São Paulo, Secretaria Municipal da Fazenda, Guias de ITBI pagas, 2026 (arquivo de 27/08/2026). guias pagas de janeiro de 2026 a julho de 2026 (abas JAN-2026 a JUL-2026). Acesso em 27/09/2026.
- Prefeitura de São Paulo, GeoSampa, Quadras fiscais (camada quadra_fiscal). camada vigente na data de acesso. Acesso em 27/09/2026.
- Prefeitura de São Paulo, GeoSampa, Distritos municipais (camada distrito_municipal). camada vigente na data de acesso. Acesso em 27/09/2026.
- Prefeitura de São Paulo, GeoSampa, Estações de metrô (camada estacao_metro). situação "OPERANDO" na data de acesso. Acesso em 27/09/2026.
- Prefeitura de São Paulo, GeoSampa, Estações de trem (camada estacao_trem). situação "OPERANDO" na data de acesso. Acesso em 27/09/2026.
- Prefeitura de São Paulo, GeoSampa, Praças e largos (camada GEOSAMPA_v_praca_largo). camada vigente na data de acesso. Acesso em 27/09/2026.
- Prefeitura de São Paulo, GeoSampa (cadastro de parques da SVMA), Parques e unidades de conservação (camada GEOSAMPA_cadparcs_parque_unidade_conservacao). camada vigente na data de acesso. Acesso em 27/09/2026.
- INEP, Microdados do Censo Escolar da Educação Básica 2024. Censo Escolar 2024. Acesso em 27/09/2026. Licença: Microdados públicos do INEP.
- Secretaria da Segurança Pública de São Paulo, Estatísticas mensais por distrito policial (delegacia). consultado na data de acesso. Acesso em 27/09/2026.
Recife (94 bairros, dados gerados em 28/09/2026)
- Preço mediano do m² de apartamento: Transações do ITBI de setembro de 2025 a agosto de 2026, sem dezembro de 2025 (pela data da transação), só apartamento residencial. Um mês só entra quando o arquivo publicado tem guias nos 7 primeiros e nos 7 últimos dias dele. Dezembro de 2025 falta: o arquivo de 2025 publicado pela prefeitura termina em 02/12/2025, e mês incompleto fica fora. São 11 meses com dado completo. Valor = valor de avaliação da prefeitura para o ITBI (o arquivo não publica o valor declarado pelo comprador); área = área construída total do imóvel no arquivo. Linhas idênticas em todas as colunas contam uma vez.
- Compras de apartamento no ITBI: Compras de apartamento residencial no ITBI de setembro de 2025 a agosto de 2026, sem dezembro de 2025. Dezembro de 2025 falta: o arquivo de 2025 publicado pela prefeitura termina em 02/12/2025, e mês incompleto fica fora. São 11 meses com dado completo.
- Escolas de ensino regular: Pelo bairro que a escola declara ao INEP, casado com o nome oficial. Grafias casadas à mão: IBURA DE BAIXO = IBURA; IBURA VILA DOS MILAGRES = IBURA; COHAB IBURA RECIFE = COHAB; JORDAO BAIXO = JORDAO; JORDAO ALTO = JORDAO; ILHA DE JOANA BEZERRA = ILHA JOANA BEZERRA; BAIRRO DO RECIFE = RECIFE; POCO DA PANELA = POCO.
- Estações de metrô e trem: Estações do arquivo da CBTU publicado pela CTTU (linhas Centro, Sul e VLT do sistema de trens urbanos). O arquivo não informa a data de referência. Estação com o mesmo nome conta uma vez.
- Distância até a estação mais próxima: Inclui estações fora do bairro e fora do Recife. Na cidade, a mediana dos 94 bairros.
- Praças: Polígonos com tipo PRAÇA no cadastro de parques e praças, pelo bairro que o cadastro informa. Mesmo nome no mesmo bairro conta uma vez; praça sem nome conta uma vez por polígono.
- Parques: Polígonos com tipo PARQUE no mesmo cadastro, pelo bairro que ele informa. O tipo é o da prefeitura: há praças grandes classificadas como parque.
- Criminalidade: A SDS-PE publica mortes violentas por município e região; o microdado não tem bairro.
Fontes:
- IBGE, Censo Demográfico 2022: agregados por bairros, tema básico. Censo 2022, data de referência 31/07/2022. Acesso em 27/09/2026. Licença: Dados públicos do IBGE, uso livre com citação da fonte.
- IBGE, Censo Demográfico 2022: agregados por bairros, demografia (sexo e idade). Censo 2022, data de referência 31/07/2022. Acesso em 27/09/2026.
- IBGE, Censo Demográfico 2022: agregados por bairros, rendimento do responsável. Rendimento nominal de julho de 2022, sem correção. Acesso em 27/09/2026.
- IBGE, Censo Demográfico 2022: agregados por municípios, tema básico. Censo 2022, data de referência 31/07/2022. Acesso em 27/09/2026.
- IBGE, Censo Demográfico 2022: agregados por municípios, demografia. Censo 2022, data de referência 31/07/2022. Acesso em 27/09/2026.
- IBGE, Censo Demográfico 2022: agregados por municípios, rendimento do responsável. Rendimento nominal de julho de 2022, sem correção. Acesso em 27/09/2026.
- Prefeitura do Recife (portal de dados abertos, EMPREL), ITBI 2025: Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. transações de setembro de 2025 a novembro de 2025 (o arquivo publicado vai de 02/01/2025 a 02/12/2025; dezembro de 2025 fica fora, incompleto no arquivo). Acesso em 27/09/2026. Licença: ODbL.
- Prefeitura do Recife (portal de dados abertos, EMPREL), ITBI 2026: Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. transações de janeiro de 2026 a agosto de 2026 (o arquivo publicado vai de 05/01/2026 a 02/09/2026; setembro de 2026 fica fora, incompleto no arquivo). Acesso em 27/09/2026. Licença: ODbL.
- Prefeitura do Recife (portal de dados abertos), Bairros do Recife (GeoJSON, conjunto Área urbana). arquivo vigente na data de acesso. Acesso em 27/09/2026. Licença: ODbL.
- CBTU, publicado pela CTTU no portal de dados abertos do Recife, Estações de Trem do Grande Recife (GeoJSON). o arquivo não informa data de referência. Acesso em 27/09/2026. Licença: ODbL.
- Prefeitura do Recife, Secretaria de Infraestrutura (portal de dados abertos), Parques e praças (GeoJSON). arquivo vigente na data de acesso. Acesso em 27/09/2026. Licença: ODbL.
- INEP, Microdados do Censo Escolar da Educação Básica 2024. Censo Escolar 2024. Acesso em 27/09/2026. Licença: Microdados públicos do INEP.
- Secretaria de Defesa Social de Pernambuco, Indicadores criminais: Mortes Violentas Intencionais (MVI). consultado na data de acesso. Acesso em 27/09/2026.
Atualização e correções
Os dados de cada cidade são gerados por scripts que baixam os arquivos das fontes e gravam o resultado no código do site; a data de geração aparece em cada página. Achou um número que não bate com a fonte? A política de correções vale também para o guia.