Corretagem na planta: quando o comprador pode pagar, segundo o Tema 938 do STJ

Na venda de imóvel na planta em estande, o contrato com a incorporadora pode transferir ao comprador a obrigação de pagar a comissão dos corretores¹. Essa cláusula levou compradores à Justiça para pedir o dinheiro de volta, e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou as regras em 2016, no rito dos recursos repetitivos². Em 2018, a Lei 13.786 levou parte dessas regras para dentro do contrato³.

O que o STJ decidiu no Tema 938?

Em 24/08/2016, a Segunda Seção do STJ julgou os Recursos Especiais 1.599.511/SP e 1.551.956/SP, relatados pelo ministro Paulo de Tarso Sanseverino, e fixou três teses sobre corretagem e taxa SATI na venda de imóveis em incorporação^2,1,4. Os acórdãos foram publicados em 06/09/2016².

Por ser repetitivo, o julgamento vale além das partes: o Código de Processo Civil manda juízes e tribunais observarem os acórdãos proferidos em recursos especiais repetitivos⁵.

As três teses, em linguagem direta:

1. É válida a cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a corretagem, desde que o preço total da unidade tenha sido informado antes, com o valor da comissão destacado².
2. É abusivo o vendedor cobrar pelo serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou por atividade parecida, vinculado à assinatura da promessa².
3. O prazo para pedir a devolução do que foi pago como corretagem ou SATI é de três anos².

As duas primeiras teses saíram do REsp 1.599.511/SP; a de prescrição, do REsp 1.551.956/SP².

Quem pode pagar a corretagem na venda na planta?

O Código Civil define o corretor como quem, sem vínculo de mandato, de prestação de serviços ou de dependência, se obriga a conseguir negócios para outra pessoa, e diz que a remuneração é a fixada em lei ou combinada entre as partes⁶. No lançamento, o acórdão do Tema 938 descreve a venda em estande como terceirização da comercialização pela incorporadora a profissionais de corretagem, e por isso afastou a alegação de venda casada¹.

O raciocínio do relator foi de custo: se a comissão não fosse repassada ao comprador, ela estaria embutida no preço¹. O problema, segundo o acórdão, é a estratégia de só revelar a comissão depois de fechado o negócio, como custo extra¹. Em resumo: a incorporadora pode pagar, e o comprador também pode, se o contrato transferir essa obrigação e a informação tiver sido dada a tempo².

O que conta como informação prévia?

Pelo acórdão paradigma, a incorporadora deve informar ao consumidor, até o momento em que ele assina a promessa, o preço total da unidade, com o valor da comissão especificado, mesmo que ela seja paga à parte¹.

Dois anos depois, a Terceira Turma do STJ julgou um caso em que proposta e contrato foram assinados no mesmo dia. No REsp 1.747.307/SP, julgado em 28/08/2018, decisão de turma e não repetitiva, o tribunal entendeu que a rapidez da negociação, por si só, não descumpre o dever de informação⁷. O que se verifica é se a comissão foi disfarçada dentro do preço durante a negociação para aparecer depois como valor adicional⁷. Naquele processo, a proposta trazia o preço total e a comissão destacada, e a devolução da corretagem foi negada⁷.

E a taxa SATI?

Cobrar a assessoria técnico-imobiliária vinculada à promessa é abusivo, pela segunda tese². O acórdão faz uma ressalva: serviços específicos de fato prestados ao comprador, como despachante ou taxas de cartório, podem ser cobrados, para que a proibição da SATI não vire enriquecimento sem causa do consumidor¹.

Quanto tempo o comprador tem para pedir o dinheiro de volta?

Três anos, pela regra do Código Civil para a pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa, prevista no art. 206, § 3º, inciso IV^8,2. No caso concreto do REsp 1.551.956/SP, a ação foi proposta mais de três anos depois da assinatura do contrato, e o STJ reconheceu a prescrição⁴.

A tese chegou a ser reaberta para revisão em 26/05/2021, por questão de ordem no REsp 1.918.648/DF². Em 22/03/2023, a Segunda Seção desistiu da revisão, na Pet 14.369/DF, para manter coerência com o Tema 610, e o prazo de três anos continua valendo².

Contra quem o comprador pode cobrar?

A incorporadora, como promitente-vendedora, tem legitimidade para responder à ação que pede a devolução de corretagem e SATI sob alegação de repasse abusivo⁹. É o Tema 939, também repetitivo, julgado pela Segunda Seção em 24/08/2016 no REsp 1.551.951/SP⁹.

Minha Casa, Minha Vida segue a mesma regra?

Segue, com uma exceção. No Tema 960, julgado em 13/06/2018 pela Segunda Seção no REsp 1.601.149/RS, repetitivo, o STJ decidiu por maioria, com acórdão redigido pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva; o relator original, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, ficou vencido¹⁰. O tribunal validou a transferência da corretagem ao comprador nos contratos do programa, com a mesma exigência de preço total e comissão destacada¹¹. Fica de fora a chamada Faixa 1, que não tem intermediação imobiliária¹¹.

O que a Lei 13.786/2018 acrescentou?

Publicada no Diário Oficial em 28/12/2018 e em vigor desde a publicação, a lei tornou obrigatório um quadro-resumo na abertura dos contratos de venda de unidades em incorporação^3,12. Entre os itens exigidos estão o preço total e o valor da corretagem, com as condições de pagamento e a indicação exata de quem recebe¹². Se faltar alguma informação, abre-se prazo de 30 dias para corrigir o contrato; sem correção, a omissão passa a ser justa causa para o comprador rescindir¹².

A mesma lei tratou da comissão em dois momentos de desfazimento:

• Arrependimento em estande: contrato firmado em estande de vendas e fora da sede do incorporador pode ser desfeito em 7 dias, prazo que não se prorroga, com devolução de tudo o que foi antecipado, inclusive a corretagem¹³. Cabe ao comprador provar que se arrependeu a tempo, por carta registrada com aviso de recebimento, e a lei manda considerar a data da postagem¹³.
• Distrato ou inadimplência do comprador: em contrato firmado só com a incorporadora, ela pode descontar da devolução a comissão de corretagem inteira, além da multa contratual, limitada a 25% do valor pago ou a 50% quando a incorporação tem patrimônio de afetação¹³. Se a inadimplência do comprador autoriza a retenção de até 50%, com afetação, é a pergunta do Tema 1.466 do STJ, ainda sem julgamento¹⁴.

Este guia é informativo e não substitui a orientação de um advogado no caso concreto.