Quem paga a comissão de corretagem e quando ela é devida

Paga a comissão quem contratou o corretor, decidiu a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), e na maioria das vezes quem procura o profissional é o vendedor, observou o relator². A comissão é devida quando o corretor alcança o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que o negócio não se efetive porque as partes se arrependeram (Código Civil, art. 725)¹. Numa decisão da Quarta Turma, o STJ negou a comissão quando a desistência foi motivada por um risco que o corretor deveria ter apurado⁵.

O que o Código Civil diz sobre a corretagem?

O capítulo da corretagem vai do art. 722 ao art. 729 do Código Civil¹. Corretor, para a lei, é quem se obriga a conseguir um ou mais negócios para outra pessoa, seguindo as instruções dela, sem estar ligado a ela por mandato, prestação de serviços ou relação de dependência (art. 722)¹.

O art. 723 põe as obrigações do lado do corretor: conduzir a mediação com diligência e prudência e informar o cliente, por iniciativa própria, sobre o andamento do negócio¹. O parágrafo único, incluído pela Lei 12.236/2010, vai além: o corretor deve esclarecer o cliente sobre a segurança ou o risco do negócio, as mudanças de valor e o que mais possa afetar o resultado, sob pena de responder por perdas e danos¹.

O valor da comissão é o que a lei fixar ou o que as partes combinarem; sem nenhum dos dois, ele é arbitrado conforme a natureza do negócio e os usos do lugar (art. 724)¹. As regras do Código não afastam as de leis especiais (art. 729)¹. Na leitura do Resumo, a forma mais segura de evitar briga é deixar escrito, antes de começar, quem paga, quanto e em que momento a comissão vence.

Quem paga a comissão de corretagem?

Quem chamou o corretor para o negócio, no entendimento de uma das turmas do tribunal. A Terceira Turma do STJ decidiu que a obrigação de pagar a comissão é de quem contrata o corretor, e que é preciso olhar, em cada caso, quem pediu que ele interviesse². O relator observou que, no mercado, o mais comum é o vendedor procurar o intermediador, mas há casos em que é o comprador quem contrata o corretor para achar um imóvel específico².

No processo julgado, a compradora, uma associação, tentou empurrar a comissão para o vendedor, alegando que não tinha contrato com o corretor². O tribunal entendeu que ela havia contratado o corretor verbalmente para procurar o imóvel e, por isso, cabia a ela pagar².

E na venda na planta?

No lançamento, a regra tem um julgamento repetitivo próprio, o Tema 938, da Segunda Seção do STJ³. Ele considera válida a cláusula que passa ao comprador a obrigação de pagar a corretagem na promessa de compra de unidade em incorporação, desde que o preço total da unidade tenha sido informado antes, com o valor da comissão destacado³. O mesmo tema declara abusiva a cobrança da taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou de atividade parecida, vinculada à assinatura da promessa³.

Quando a comissão é devida?

Quando a mediação chega ao resultado combinado. O art. 725 diz que a remuneração é devida assim que o corretor consegue o resultado previsto no contrato de mediação, e também quando o negócio deixa de se efetivar por arrependimento das partes¹.

No STJ, a Terceira Turma julgou um caso em que a escritura já estava agendada e a compradora não compareceu ao cartório, o que levou à rescisão por arrependimento⁴. O tribunal de São Paulo tinha livrado a compradora da comissão, mas a turma reconheceu o direito das corretoras, porque o negócio foi desfeito por motivo alheio ao trabalho delas⁴. Nas palavras da relatora do caso: "Se posteriormente houver o arrependimento de quaisquer das partes, o desfazimento do negócio não repercutirá na pessoa do corretor, via de regra"⁴.

A mesma decisão lembra que o tribunal já negou a comissão quando o arrependimento estava ligado à falta de diligência e prudência do intermediador, e que é preciso pesar as circunstâncias de cada caso para saber se a mediação alcançou o resultado útil⁴.

Quando o comprador desiste e a comissão cai?

Quando a desistência tem motivo sério que o corretor deveria ter encontrado. A Quarta Turma do STJ livrou da comissão os candidatos a comprador que desistiram depois de descobrir uma execução fiscal contra o dono do imóvel, sobre a qual não tinham sido informados⁵. A execução era de R$ 84.846,88, perto do valor do imóvel, de R$ 99.000,00, e o relator considerou isso motivo suficiente para desfazer o negócio sem dever de pagar a corretagem⁵.

Para o relator, a imobiliária falhou no básico: nem chegou a pesquisar se havia ações envolvendo os vendedores⁵. Para ele, a comissão não é obrigatória quando o arrependimento, antes mesmo da escritura, é motivado por descoberta de risco jurídico ou por problemas estruturais no imóvel⁵. A notícia do tribunal resume a jurisprudência assim: na corretagem, a obrigação é de resultado; a comissão cabe quando a aproximação feita pelo corretor termina na venda efetiva, e não cabe quando o negócio deixa de se concluir por arrependimento motivado⁵.

Há ainda o caso mais simples, previsto na própria lei: se o negócio foi iniciado e concluído diretamente entre as partes, sem a mediação, nenhuma comissão é devida (art. 726)¹.

E se o negócio sair depois, sem o corretor?

A comissão continua devida se o negócio for fruto do trabalho dele. O art. 727 trata de dois casos: o dono do negócio dispensa o corretor, num contrato sem prazo determinado, e fecha depois o negócio que nasceu da mediação; ou o negócio se realiza depois de vencido o prazo do contrato, mas por efeito do trabalho do corretor¹.

Num caso de 2025, a Terceira Turma do STJ reconheceu a comissão de uma corretora que aproximou a empresa dona de um terreno e uma empresa interessada em comprá-lo, embora a venda tenha sido concluída sem a participação dela⁶. O terreno inicialmente oferecido tinha 13.790 m², e a área efetivamente negociada, 57.119,26 m²⁶. O tribunal mandou calcular a comissão sobre a área total, porque a área oferecida no início fazia parte do terreno vendido; como outra empresa também participou da intermediação depois, o relator determinou que a comissão fosse dividida entre ela e a corretora autora da ação⁶.

A exclusividade muda alguma coisa?

Muda, se estiver por escrito. Com a corretagem ajustada com exclusividade em documento escrito, o corretor tem direito à remuneração integral mesmo que o negócio seja feito sem a mediação dele, salvo se ficar comprovado que ele foi inerte ou ocioso (art. 726)¹. Sem exclusividade escrita, vale a regra geral do art. 726: negócio iniciado e concluído diretamente entre as partes, sem a mediação, não gera comissão¹.

E quando mais de um corretor trabalha na venda?

O Código Civil manda dividir a remuneração em partes iguais entre todos os corretores que intermediaram o negócio, salvo ajuste em contrário (art. 728)¹. Por isso, a parceria entre imobiliárias, ou entre o captador e o corretor que trouxe o comprador, deve ter a divisão combinada por escrito antes da proposta.

Essas decisões valem para todos os casos?

Nem todas. No STJ, o julgamento repetitivo cabe à Corte Especial ou a uma das Seções, e cada questão afetada recebe um número de tema⁷. Por isso, o Tema 938, da Segunda Seção, é repetitivo, e as decisões de turma citadas neste guia não são^7,3. Na leitura do Resumo, as decisões de turma mostram como o tribunal vem julgando a corretagem, mas cada caso depende das provas do processo.

O que levar para a rotina

• Antes de anunciar: autorização de venda escrita, com o responsável pelo pagamento, o valor ou a forma de cálculo e o momento em que a comissão vence.
• Exclusividade: só vale como exclusividade o que estiver por escrito, e ela não protege o corretor que ficar parado.
• Certidões: na leitura do Resumo, levantar as certidões do vendedor e do imóvel antes da proposta é o jeito prático de cumprir o dever de informar o cliente sobre o risco do negócio, e evita que o comprador descubra depois uma ação que ninguém pesquisou.
• Prova da aproximação: registrar visitas, propostas e conversas com cada interessado, para o caso de o negócio sair depois sem a sua participação.
• Na planta: preço total e comissão destacada antes da assinatura, e nenhuma cobrança de SATI.

Este guia é informativo e não substitui a orientação de um advogado no caso concreto.