Divisão de comissão entre corretores: o que dizem a lei e o Creci

Quando dois corretores fecham juntos uma venda ou uma locação, a lei tem uma regra de partida: a comissão é paga a todos os que intermediaram em partes iguais, a menos que eles tenham combinado outra divisão (Código Civil, art. 728)¹. O Código de Ética Profissional, que o Creci aplica, entra em outro ponto: ele proíbe aceitar o negócio sem contratar com o colega com quem se vai colaborar e proíbe desviar cliente de outro corretor (Resolução Cofeci 326/1992, art. 6º)². Na leitura do Resumo, o Código de Ética não traz percentual de divisão. O que ele cobra é o combinado.

O que a lei diz sobre dividir a comissão?

O Código Civil trata da corretagem em poucos artigos, e um deles fala da parceria: quando o negócio fechado teve mais de um corretor na intermediação, todos recebem em partes iguais, salvo ajuste em contrário (art. 728)¹. Sem acordo, ninguém fica com uma parte maior que a do colega.

A expressão que importa é "salvo ajuste em contrário"¹. Os corretores podem acertar outra proporção, por exemplo uma parte maior para quem captou o imóvel e outra para quem trouxe o comprador. Na leitura do Resumo, o artigo não diz como esse ajuste deve ser feito, mas só o acordo escrito se prova sem depender da memória de ninguém.

Sobre qual valor a divisão é feita?

Sobre a comissão combinada com quem paga. A remuneração do corretor, quando não está fixada em lei nem ajustada entre as partes, é arbitrada conforme a natureza do negócio e os usos locais (art. 724)³. Ela é devida quando o corretor consegue o resultado previsto na mediação, e continua devida se o negócio não se efetivar por arrependimento das partes (art. 725)³.

A ordem, portanto, é esta: primeiro se fecha a comissão com o cliente, depois se divide entre os colegas o que entrou. O Código de Ética manda o corretor contratar com o cliente por escrito e previamente a prestação dos serviços (art. 4º, IX)⁴. E diz que ele recebe comissão de uma única parte pelo mesmo serviço, salvo se todos os interessados consentirem ou se for praxe usual na jurisdição (art. 4º, X)⁴.

E quem saiu do negócio antes de ele fechar?

Também pode ter direito. Se o contrato não tinha prazo e o dono do negócio dispensou o corretor, a comissão continua devida quando a venda sai depois como fruto da mediação dele; a mesma regra vale para o negócio fechado depois do fim do prazo contratual, mas por efeito do trabalho do corretor (art. 727)⁵. Quando as partes iniciam e concluem o negócio diretamente, nenhuma comissão é devida, salvo se houver exclusividade ajustada por escrito, caso em que o corretor tem direito à remuneração integral, a menos que se prove sua inércia ou ociosidade (art. 726)⁵.

No Superior Tribunal de Justiça (STJ), a Terceira Turma reconheceu o direito à comissão de uma corretora que aproximou o dono de um terreno e a empresa compradora, embora a venda tenha sido fechada sem a participação dela⁶. Como outra empresa entrou depois na intermediação, o relator concluiu que a comissão deve ser dividida entre a autora da ação e a outra empresa⁶. No mesmo caso, o Tribunal de Justiça de São Paulo tinha limitado a comissão à área ofertada no início, de 13.790 m², e o STJ restabeleceu a sentença de primeira instância: 6% sobre o valor do negócio, que abrangeu a área total negociada, de 57.119,26 m²⁶. É decisão de turma, não repetitiva: vale para aquele processo, mas mostra o peso que a aproximação entre as partes tem numa disputa.

O que o Código de Ética exige numa parceria?

O Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis foi aprovado pela Resolução Cofeci 326/1992². Nos negócios feitos em parceria, estes deveres pesam mais:

• Contratar com o colega: é vedado aceitar uma transação sem contratar com o corretor com quem se vai colaborar ou a quem se vai substituir (art. 6º, XVI)².
• Avisar por escrito: é vedado aceitar um negócio que já esteja entregue a outro corretor sem dar a ele conhecimento prévio, por escrito (art. 6º, XV)².
• Não desviar cliente: é vedado desviar, por qualquer modo, cliente de outro corretor de imóveis (art. 6º, VII)².
• Não concorrer de forma desleal: é vedado praticar qualquer ato de concorrência desleal com os colegas (art. 6º, X)².
• Respeitar o colega: o corretor deve se relacionar com os colegas com consideração, respeito e solidariedade (art. 3º, XI)².

As faltas têm peso diferente. Desviar cliente de colega e praticar concorrência desleal são transgressões graves, assim como deixar de contratar por escrito com o cliente; aceitar negócio sem contratar com o colega ou sem avisá-lo por escrito entra como transgressão leve (art. 8º)⁷.

Quem julga a falta e qual é a pena?

O Creci da jurisdição em que o corretor está inscrito apura as faltas contra o Código de Ética e aplica as penalidades (art. 7º)⁷. Transgredir normas de ética profissional é infração disciplinar (Decreto 81.871/1978, art. 38, I)⁸.

As sanções previstas na Lei 6.530/1978 são estas (art. 21)⁹:

1. Advertência verbal⁹.
2. Censura⁹.
3. Multa⁹.
4. Suspensão da inscrição por até 90 dias⁹.
5. Cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional⁹.

O Conselho considera as circunstâncias de cada caso para tratar a falta como leve ou grave, e a reincidência na mesma falta agrava a pena; a multa pode se somar a outra penalidade e, na reincidência na mesma falta, é aplicada em dobro (art. 21)⁹.

O processo ético não substitui a cobrança. A lei define o Conselho Federal e os Conselhos Regionais como órgãos de disciplina e fiscalização da profissão (Lei 6.530/1978, art. 5º)⁹. Na leitura do Resumo, nenhuma das penas da lista manda pagar a comissão ao colega: quem quer receber a sua parte precisa de acordo ou de ação própria.

E a divisão entre a imobiliária e o corretor associado?

Tem regra própria. O corretor pode se associar a uma ou mais imobiliárias, mantendo a autonomia profissional e sem vínculo de emprego, por meio de um contrato de associação próprio, registrado no sindicato da categoria ou, onde não houver sindicato, nas delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis (Lei 6.530/1978, art. 6º, § 2º)¹⁰. Nesse contrato, corretor e imobiliária ajustam os critérios de partilha dos resultados da corretagem, com assistência obrigatória da entidade sindical (§ 3º)¹⁰. Essas regras foram incluídas na Lei 6.530 pela Lei 13.097/2015¹⁰.

Pela lei, esse contrato não significa que a imobiliária e o associado trocam serviços, pagamentos ou remunerações entre si, desde que não estejam presentes os elementos do vínculo de emprego do art. 3º da CLT (§ 4º)¹⁰. Na leitura do Resumo, o papel não blinda a relação: se a rotina tiver os elementos do vínculo de emprego, a proteção desse parágrafo deixa de valer.

Posso anunciar o imóvel captado pelo meu parceiro?

Só com autorização. A Lei 6.530/1978 proíbe anunciar publicamente proposta de transação a que o corretor não esteja autorizado por documento escrito (art. 20, III)¹¹. Na leitura do Resumo, a regra vale para quem anuncia: na parceria, a autorização escrita precisa cobrir o corretor que divulga o imóvel, e não só o que o captou.

Como fechar a parceria sem briga pela comissão

• Combinar por escrito, antes de mostrar o imóvel, a parte de cada um; sem esse acordo, vale a divisão em partes iguais do Código Civil (art. 728)¹.
• Definir no mesmo documento quem fala com o proprietário, quem atende o comprador e quem recebe e repassa o valor.
• Perguntar ao proprietário se o imóvel está com outro corretor e, se estiver, avisar o colega por escrito antes de aceitar o negócio (art. 6º, XV)².
• Guardar a autorização escrita para anunciar o imóvel (Lei 6.530/1978, art. 20, III)¹¹.
• Registrar visitas, propostas e conversas com o cliente: no caso julgado pelo STJ, ter aproximado vendedor e comprador foi o que garantiu a comissão à corretora⁶.

A divisão em partes iguais é a regra de quem não combinou nada, e ela não mede quem trabalhou mais. Um acordo escrito simples evita a discussão. Com valor alto em jogo ou briga já instalada, o caminho é um advogado.

Este guia é informativo e não substitui a orientação de um advogado no caso concreto.