FipeZAP, IVAR e ITBI: o que cada índice de preço de imóvel mede

FipeZAP, IVAR e ITBI parecem falar da mesma coisa, mas medem momentos diferentes do negócio. O FipeZAP acompanha o preço pedido nos anúncios¹. O IVAR acompanha o aluguel que o inquilino efetivamente paga, a partir de contratos de locação⁴. E os dados de ITBI que algumas prefeituras publicam mostram as transações em que o imposto foi recolhido, com dados dos imóveis e das operações^6,7. Nos 12 meses até agosto de 2026, o aluguel anunciado subiu 9,16% pelo FipeZAP, e o aluguel dos contratos subiu 5,09% pelo IVAR^11,2,4.

O que é o índice FipeZAP?

É um índice de preços de imóveis residenciais e comerciais calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), que o apresenta como o primeiro com abrangência nacional¹. A Fipe calcula as variações com amostras de anúncios de venda e de locação publicados nos portais do Grupo OLX (Zap, Viva Real e OLX)¹.

O recorte importa na hora de citar o número:

• Residencial: os índices de venda e de locação acompanham apartamentos prontos, em até 56 cidades, 22 delas capitais¹.
• Comercial: os índices de venda e de locação acompanham salas e conjuntos comerciais de até 200 m², em 10 cidades¹.
• Taxa do aluguel: a Fipe publica também a razão entre o preço de locação e o preço de venda¹.

Em agosto de 2026, o índice de venda residencial acumulava alta de 5,49% em 12 meses, de acordo com relatório do Grupo OLX, parceiro da Fipe no índice^12,3. O de locação residencial, que acompanha 36 cidades, acumulava 9,16% no mesmo período^11,2. Para comparar, a inflação oficial medida pelo IPCA, do IBGE, foi de 4,22% nos 12 meses até agosto de 2026¹³.

Na leitura do Resumo, como o índice parte de anúncios de apartamentos prontos, ele não mostra o desconto da negociação nem o preço de casas e de imóveis na planta. É o termômetro do que os anunciantes estão pedindo.

O que é o IVAR?

Calculado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE), o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) foi lançado em janeiro de 2022 e sai todo mês^4,5. Ele mede a evolução dos aluguéis residenciais em quatro capitais, Rio de Janeiro, São Paulo, Belo Horizonte e Porto Alegre, com dados anonimizados de contratos de locação obtidos junto a administradoras de imóveis⁴.

A diferença para o FipeZAP está na origem do preço. O IVAR usa valores negociados, e não anúncios⁵. Entram contratos novos, contratos renegociados e os reajustes anuais, e o mesmo imóvel é acompanhado ao longo do tempo, inclusive quando muda de contrato⁴. O valor considerado é o que o inquilino efetivamente desembolsa em cada período⁴. O índice também compõe o subitem Aluguel Residencial do IPC da FGV⁴.

Em setembro de 2026, o IVAR subiu 0,28%, e o acumulado em 12 meses passou de 5,09%, em agosto, para 5,08%⁴.

Por que o anúncio sobe mais que o contrato?

Porque são universos diferentes. O FipeZAP de locação mostra o preço pedido em anúncios de 36 cidades, e o IVAR mostra o aluguel pago em contratos de quatro capitais, incluindo os contratos em vigor, que mudam no reajuste anual ou numa renegociação^11,4. Na leitura do Resumo, quando o anúncio sobe bem mais que o contrato, o recado é que quem procura imóvel hoje encontra aluguéis mais altos do que os da carteira em vigor, e não que todo inquilino vai pagar mais amanhã.

E o ITBI, o que mostra?

O ITBI é o imposto municipal pago na transmissão do imóvel, e algumas prefeituras publicam os dados dessas transações. São Paulo divulga uma tabela das transações imobiliárias com ITBI recolhido, em que cada linha é uma declaração paga no mês de referência, qualquer que seja a data da declaração ou da transação⁶. A tabela paulistana não traz imóveis rurais nem transações cujo imposto foi pago pelo Programa de Parcelamento Incentivado⁶. O Recife publica no portal de dados abertos a relação das transações com ITBI recolhido, com características dos imóveis e das operações⁷.

O valor que aparece ali tem peso jurídico. No Tema 1.113, julgado como repetitivo pela Primeira Seção do STJ, ficou fixado que a base do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vínculo com a base do IPTU⁸. O valor declarado pelo contribuinte é presumido condizente com o de mercado, e o fisco só pode afastá-lo por processo administrativo próprio⁸. O município também não pode arbitrar a base antes, por um valor de referência fixado por ele mesmo⁸. A página do tema registra recurso extraordinário pendente no Supremo Tribunal Federal, o RE 1.412.419⁸.

Na leitura do Resumo, os dados de ITBI são o que existe de mais próximo do preço fechado, com ressalvas: é o valor declarado, o mês da tabela de São Paulo é o do pagamento e não o da venda, e nem toda prefeitura publica.

Comparando os três

Qual número usar em cada conversa?

• Captação e preço de anúncio: o FipeZAP da cidade mostra para onde vão os preços pedidos; os dados de ITBI do bairro, onde existem, mostram por quanto se vendeu.
• Reajuste do contrato: vale o índice escrito na cláusula. A lei admite reajuste por índices de preços gerais ou setoriais nos contratos de um ano ou mais (Lei 10.192/2001, art. 2º)⁹. O valor do aluguel é de livre convenção, mas não pode ser fixado em moeda estrangeira nem atrelado ao câmbio ou ao salário mínimo (Lei 8.245/1991, art. 17)¹⁰.
• Renegociação: proprietário e inquilino podem fixar de comum acordo novo valor ou trocar a cláusula de reajuste (art. 18)¹⁰. Sem acordo, depois de três anos de contrato ou do último acordo, qualquer um pode pedir a revisão judicial para ajustar o aluguel ao preço de mercado (art. 19)¹⁰. É nessa conversa que o IVAR e o FipeZAP de locação ajudam a mostrar a distância entre o aluguel da carteira e o do anúncio.

Nenhum desses índices substitui a avaliação do imóvel. Eles mostram tendência e ordem de grandeza, não o preço de um apartamento específico.