INCC: por que o imóvel na planta encarece até as chaves

O preço do imóvel na planta não fica parado até a entrega das chaves quando o contrato corrige o saldo devedor por um índice do custo da obra, como o INCC, calculado pela FGV^1,3. Em contrato imobiliário com prazo de 36 meses ou mais, a lei admite que essa correção seja mensal (Lei 10.931/2004, art. 46)³. Nesse caso, as parcelas pagas à incorporadora durante a obra acompanham o custo de materiais, serviços e mão de obra^1,3.

O que o INCC mede?

O Índice Nacional de Custo da Construção acompanha os preços de materiais, serviços e mão de obra usados na construção de residências, e foi o primeiro índice criado no país com esse fim, de acordo com o FGV IBRE¹. Hoje ele é calculado para sete capitais: São Paulo, Rio, Belo Horizonte, Recife, Salvador, Brasília e Porto Alegre¹. O índice nacional é a média ponderada das sete capitais².

O INCC também é um dos componentes do Índice Geral de Preços, o IGP, da própria FGV¹. Em julho de 2023, a FGV atualizou os pesos do índice com orçamentos cedidos por construtoras, e o INCC passou a ser calculado também por padrão de construção: econômico, médio e alto¹.

INCC-M, INCC-10 ou INCC-DI: qual o contrato usa?

As versões do índice se distinguem pelo período em que os preços são coletados¹:

O contrato tem de dizer qual índice usa. Nos contratos de venda de unidade em incorporação, o quadro-resumo precisa trazer os índices de correção monetária e, se houver mais de um, o período de aplicação de cada um (Lei 4.591/1964, art. 35-A, V)⁵. Se faltar alguma informação obrigatória do quadro-resumo, a incorporadora tem 30 dias para corrigir o contrato; sem a correção, o comprador passa a ter justa causa para rescindir (Lei 4.591/1964, art. 35-A, § 1º)⁵.

Por que o saldo sobe todo mês?

Na regra geral, cláusula de reajuste ou de correção monetária com periodicidade menor que um ano é nula (Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º)⁴. Para imóveis, a Lei 10.931/2004 abriu uma exceção: nos contratos de venda de imóvel e de financiamento imobiliário com prazo mínimo de 36 meses, o reajuste pode ser mensal, por índice de preços setorial ou geral ou pela remuneração básica da poupança (Lei 10.931/2004, art. 46)³.

O INCC é um índice de preços voltado à construção civil, de acordo com o FGV IBRE¹. Quando ele corrige o saldo, a dívida do comprador acompanha o custo da obra, mês a mês^1,3.

Na leitura do Resumo, quem tem contrato com prazo menor que 36 meses e correção mensal deve levar a cláusula a um advogado, porque a regra geral é a do reajuste anual^3,4.

Quanto o INCC subiu?

O INCC-M subiu 6,61% nos 12 meses até setembro de 2026, de acordo com o FGV IBRE². Só em setembro, a alta foi de 0,25%, depois de 0,85% em agosto². Um ano antes, em setembro de 2025, o acumulado em 12 meses era de 7,07%². Em setembro de 2026, a mão de obra subiu 0,37%, depois de 1,56% em agosto².

Na leitura do Resumo, um saldo devedor corrigido pelo INCC-M nesses 12 meses cresceu 6,61% só pela correção, antes de descontar as parcelas pagas².

Para comparar com a inflação ao consumidor, o período tem de ser o mesmo. Nos 12 meses até agosto de 2026, o IPCA acumulou 4,22%, de acordo com o IBGE⁷. Nos mesmos 12 meses até agosto, o INCC-M acumulou 6,56%, de acordo com o FGV IBRE². Na leitura do Resumo, a distância ajuda a explicar ao comprador por que o saldo da obra subiu mais que um valor corrigido pelo IPCA no mesmo intervalo.

O que muda depois das chaves?

O índice de cada fase é o que o contrato fixar, e o quadro-resumo precisa trazer cada índice e o período de aplicação de cada um (Lei 4.591/1964, art. 35-A, V)⁵. O mesmo quadro informa as taxas de juros que forem aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, quando começam a incidir e o sistema de amortização (Lei 4.591/1964, art. 35-A, VII)⁵.

Também é obrigatório informar o prazo para o comprador quitar o que deve depois que a incorporadora obtém o habite-se (Lei 4.591/1964, art. 35-A, IX)⁵. Se o saldo for pago com financiamento bancário, valem também as condições do contrato com o banco.

E se a obra atrasar?

O contrato pode prever tolerância de até 180 dias corridos depois da data prevista para a conclusão, desde que a cláusula seja clara e destacada (Lei 4.591/1964, art. 43-A)⁵. Passado esse prazo, o comprador que não deu causa ao atraso pode desfazer o contrato e receber tudo o que pagou, com a multa prevista, em até 60 dias corridos (Lei 4.591/1964, art. 43-A, § 1º)⁵. Se preferir manter o negócio, o comprador em dia recebe, na entrega, indenização de 1% do valor pago à incorporadora por mês de atraso, corrigida pelo índice do contrato (Lei 4.591/1964, art. 43-A, § 2º)⁵.

O Superior Tribunal de Justiça tratou do índice no atraso em julgamento repetitivo da Segunda Seção (Tema 996), que vincula os casos iguais⁶. Para a promessa de compra e venda de imóvel na planta do Minha Casa, Minha Vida, nas faixas de renda que o tema abrange, o tribunal fixou que o atraso na entrega, contada a tolerância, faz o saldo devedor deixar de ser corrigido pelo índice setorial da construção, que deve ser trocado pelo IPCA, salvo se o IPCA for mais gravoso ao comprador⁶. No mesmo tema, o STJ considerou ilícito cobrar juros de obra do comprador depois do prazo combinado para a entrega das chaves, incluída a tolerância⁶.

Na leitura do Resumo, a tese foi fixada para contratos do programa; fora dele, a aplicação depende do caso, e o comprador deve procurar um advogado.

O que mostrar ao comprador antes da assinatura

• O índice que corrige o saldo durante a obra e a versão dele (INCC-M, INCC-10 ou INCC-DI), no quadro-resumo.
• O índice e os juros que valem depois do habite-se, também no quadro-resumo.
• O prazo do contrato, porque a correção mensal é admitida em contrato de 36 meses ou mais (Lei 10.931/2004, art. 46)³.
• O prazo de tolerância e o que acontece depois dele.
• O acumulado do INCC no último ano, no mês da conversa, com a fonte.

Este guia é informativo e não substitui a orientação de um advogado no caso concreto.