Rentabilidade do aluguel: como comparar com a Selic e a poupança

A rentabilidade do aluguel é o aluguel de um ano dividido pelo preço do imóvel. Pelo Índice FipeZAP, esse retorno bruto foi estimado em 6,14% ao ano em agosto de 2026, na média das cidades pesquisadas¹. No mesmo mês, a meta da Selic era de 14,25% ao ano até 05/08/2026 e de 14,00% a partir de 06/08/2026². Na conta bruta, o aluguel perde. Mas a comparação certa pede a mesma base de tempo, os custos do dono e o que acontece com o preço do imóvel.

O que é a rentabilidade do aluguel?

É a relação entre o aluguel e o valor de venda do imóvel. A Fipe publica essa medida com o nome de taxa do aluguel, a razão entre o preço de locação e o preço de venda³. O índice usa amostras de anúncios de imóveis para venda e locação nos portais do Grupo OLX e, no residencial, acompanha apartamentos prontos³. O índice de locação de agosto de 2026, que traz o retorno de 6,14%, acompanhou 36 cidades, incluindo 22 capitais¹.

Em agosto de 2026, o retorno médio foi de 6,14% ao ano, com Recife no topo entre as capitais, com 8,40% ao ano¹. Por tamanho, os imóveis de um dormitório tiveram o maior retorno, 6,77% ao ano¹.

O contraponto está na origem dos dados. São preços pedidos nos anúncios, não valores de contratos fechados³. Na leitura do Resumo, o número serve como régua do mercado, mas o retorno de um imóvel específico pode ser maior ou menor.

Como fazer a conta do imóvel do cliente?

Some os aluguéis que o imóvel rende no ano e divida pelo valor pelo qual ele seria vendido hoje. Na leitura do Resumo, usar o preço pago na compra, anos atrás, distorce a comparação, porque a aplicação financeira com que o cliente compara está aplicada pelo valor de hoje.

Depois, troque o aluguel do contrato pelo que entrou de fato. Isso significa tirar os custos que ficam com o dono e os meses em que o imóvel ficou vago, como mostram as seções abaixo.

Quanto rendem hoje a Selic e a poupança?

A meta da taxa Selic, definida pelo Copom, está em 13,75% ao ano desde 17/09/2026². Na base mensal, a Selic acumulada em setembro de 2026 foi de 1,08%⁴.

Pela Lei 8.177/1991, a poupança paga a TR mais um adicional de 0,5% ao mês enquanto a meta da Selic estiver acima de 8,5% ao ano; quando a meta fica igual ou abaixo disso, o adicional passa a ser 70% da meta da Selic, mensalizada (art. 12)⁵. Com a Selic em 13,75% ao ano, vale a regra dos 0,5% ao mês mais a TR^2,5.

Na prática, um depósito com aniversário em 1º/9/2026 rendeu 0,6698% até 1º/10/2026, de acordo com a série do Banco Central para a poupança⁶.

Como comparar os três na mesma base?

O erro mais comum é comparar número anual com número mensal. A Selic e o retorno do FipeZAP são anuais; a poupança credita o rendimento mês a mês.

Para comparar com a poupança, converta a taxa anual do aluguel para a base mensal. Na conta do Resumo, feita essa conversão, a média do FipeZAP de agosto fica abaixo do rendimento da poupança e da Selic acumulada no mesmo mês. A comparação mês a mês é uma aproximação, porque a Selic e a poupança acumulam juros sobre juros.

O que a comparação simples deixa de fora?

O preço do imóvel. O aluguel é só uma parte do resultado. O Índice FipeZAP de venda subiu 5,49% em 12 meses até agosto de 2026⁷. No mesmo período, o aluguel anunciado subiu 9,16%¹. Na leitura do Resumo, quem compara imóvel com Selic precisa olhar o aluguel e o preço, e lembrar que preço de imóvel também pode cair e que o resultado passado não garante o futuro.

Os custos do dono. Pela Lei do Inquilinato, cabem ao locador a taxa de administração imobiliária e a de intermediação (art. 22, VII)⁸. Ele também paga os impostos e taxas do imóvel, como o IPTU, salvo se o contrato disser o contrário (art. 22, VIII), e as despesas extraordinárias de condomínio, como obras que interessam à estrutura do prédio e a constituição do fundo de reserva (art. 22, X)⁸. O inquilino paga as despesas ordinárias de condomínio (art. 23, XII)⁹. Na leitura do Resumo, com o imóvel vago, o dono arca com tudo isso sem receber aluguel.

O imposto. O aluguel é rendimento tributável (Decreto 9.580/2018, art. 41)¹⁰. Quem recebe aluguel de pessoa física fica sujeito ao pagamento mensal do imposto, o carnê-leão (art. 118, IV)¹¹. Não entram no rendimento bruto do aluguel de imóvel os impostos e taxas do bem, as despesas pagas para cobrar o aluguel e as despesas de condomínio (art. 42)¹². As aplicações financeiras têm regras próprias de tributação, e a comparação justa é entre os números depois do imposto, uma conta para o contador do cliente.

A liquidez. Na leitura do Resumo, a aplicação financeira costuma virar dinheiro mais rápido que o imóvel, que leva tempo e tem custo para ser vendido. Isso pesa para quem pode precisar do dinheiro de uma hora para outra.

Checklist para a conversa com o investidor

• Calcular o retorno sobre o valor de mercado atual do imóvel, não sobre o preço pago.
• Descontar administração, IPTU, condomínio extraordinário e os meses vagos⁸.
• Pôr a Selic, a poupança e o aluguel na mesma base, ao mês ou ao ano, e no mesmo período.
• Lembrar que a poupança paga 0,5% ao mês mais a TR enquanto a Selic estiver acima de 8,5% ao ano⁵.
• Levar a conta do imposto ao contador antes de comparar.
• Não prometer valorização: o índice de venda mostra o que já aconteceu, não o que vai acontecer.

Este guia é informativo e não é recomendação de investimento.