Documentos para financiamento imobiliário: o que a lei exige

Para financiar um imóvel, o comprador reúne papéis de origens diferentes: os que o banco pede para analisar o crédito, os do imóvel e os que a lei exige para assinar o contrato. O último grupo é mais curto do que parece. Na lavratura de atos notariais com imóveis, além dos documentos de identificação das partes, só podem ser exigidos os documentos que a Lei 7.433/1985 determina expressamente (art. 1º)¹. A regra se estende, no que couber, ao contrato particular previsto na lei do Sistema Financeiro da Habitação (art. 1º, § 1º)¹.

O que a lei manda apresentar?

O tabelião registra no ato a apresentação do comprovante de pagamento do imposto de transmissão (o ITBI), das certidões fiscais e das certidões de propriedade e de ônus reais, sem precisar transcrevê-las (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º)¹. O decreto que regulamenta a lei detalha a lista (Decreto 93.240/1986, art. 1º)²:

O mesmo decreto se aplica, no que couber, ao contrato particular do SFH, que recebe anexados os documentos e certidões apresentados (art. 4º)².

Alguns detalhes evitam surpresa na assinatura. O comprador que dispensa as certidões fiscais do imóvel urbano passa a responder, nos termos da lei, pelos débitos fiscais existentes (art. 1º, § 2º)². Na leitura do Resumo, isso quer dizer assumir dívida de IPTU que eventualmente exista. E o vendedor continua obrigado a declarar no ato outras ações e outros ônus que pesem sobre o imóvel, mesmo com as certidões em mãos (art. 1º, § 3º)².

Qual certidão do imóvel resolve?

A certidão de inteiro teor da matrícula. Ela reproduz todo o conteúdo da matrícula e basta para comprovar propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel, sem certificação específica do oficial (Lei 6.015/1973, art. 19, § 11)³.

Os cartórios de registro de imóveis têm prazo máximo para entregar as certidões, contado do pagamento dos emolumentos: 4 horas para a de inteiro teor da matrícula em meio eletrônico, pedida no horário de expediente e com o número da matrícula; 1 dia para a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel; e 5 dias nos demais casos (art. 19, § 10)³. Onde houver dificuldade de comunicação eletrônica, a Corregedoria-Geral da Justiça do estado pode autorizar, de modo excepcional e com comunicação ao público, prazos maiores (art. 19, § 12)³.

Desde a Lei 14.382/2022, a validade do negócio e a boa-fé de quem compra não dependem de outros documentos ou certidões além dos previstos na Lei 7.433/1985, nem de certidões forenses ou de distribuidores judiciais (Lei 13.097/2015, art. 54, § 2º)⁴. Situações que não constam da matrícula não podem ser opostas a quem compra ou recebe o imóvel em garantia de boa-fé, com as ressalvas da lei de falências e dos casos de aquisição que independem de registro (art. 54, § 1º)⁴. Na leitura do Resumo, isso define o que é preciso para o negócio valer, não a política do banco: ele pode pedir mais papéis para a própria análise de risco.

E o condomínio?

A venda de unidade em condomínio depende de prova de que o vendedor está quite com o condomínio (Lei 4.591/1964, art. 4º, parágrafo único)⁵. Essa prova pode ser a declaração do vendedor ou do procurador dele, feita sob as penas da lei e registrada no instrumento de venda (Lei 7.433/1985, art. 2º, § 2º)⁶.

Por que o estado civil das partes entra na lista?

Porque, salvo no regime da separação absoluta de bens, nenhum dos cônjuges pode alienar, como na venda, ou gravar de ônus real um imóvel sem a autorização do outro (Código Civil, art. 1.647)⁷. Na leitura do Resumo, é por isso que a certidão de casamento, e o pacto antenupcial quando houver, aparecem na lista do vendedor e, como o financiamento põe o imóvel em garantia, também na do comprador.

Quem vai usar o FGTS precisa de quê?

O FGTS pode pagar total ou parcialmente o preço da moradia própria se o comprador somar pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime, mesmo que em empresas diferentes, e se a operação for financiável nas condições do SFH (Lei 8.036/1990, art. 20, VII)⁸. O uso é vedado a quem já é proprietário ou promitente comprador de imóvel no município onde mora, e a quem já tem, em qualquer parte do país, um financiamento nas condições do SFH (art. 20, § 17)⁸.

Na leitura do Resumo, os papéis do FGTS existem para provar essas condições: o tempo de trabalho sob o regime, a ausência de outro imóvel ou financiamento que impeça o uso do saldo e uma operação que caiba nas condições do SFH.

O que conferir no contrato de alienação fiduciária?

O contrato do financiamento com alienação fiduciária precisa trazer, entre outros pontos, o valor da dívida, o prazo e as condições de pagamento, a taxa de juros e os encargos, a descrição do imóvel com o título de aquisição e o valor do imóvel para o leilão, com os critérios de revisão (Lei 9.514/1997, art. 24)⁹. Se o valor combinado para o leilão for menor que a base do ITBI usada quando a propriedade passa ao banco, vale a base do imposto como valor mínimo no primeiro leilão (art. 24, parágrafo único)⁹. Esse contrato pode ser feito por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura (art. 38)¹⁰.

E os documentos pessoais e de renda?

São do banco. Cada instituição define a própria lista para analisar o crédito, e ela muda de banco para banco e de linha para linha. Na leitura do Resumo, o caminho seguro é pedir ao banco a lista atualizada no dia da proposta, em vez de reaproveitar a do último cliente.

Checklist do corretor

• Imóvel: certidão de inteiro teor da matrícula, certidões fiscais do imóvel (ou a dispensa pelo comprador) e, se for rural, o certificado do Incra e a quitação do ITR^2,3.
• Condomínio: declaração de quitação do vendedor no instrumento⁶.
• Vendedor: identificação e estado civil, com a autorização do cônjuge quando o regime exigir⁷.
• Comprador com FGTS: operação financiável nas condições do SFH, prova dos 3 anos de trabalho sob o regime e de que não há imóvel na cidade nem financiamento do SFH que impeça o uso⁸.
• Assinatura: comprovante do ITBI quando o imposto incidir, e certidões de ações e de ônus dentro dos 30 dias de validade².

Este guia é informativo e não substitui a orientação do banco, do cartório ou de um advogado no caso concreto.