CET do financiamento imobiliário: o que entra além dos juros

O custo efetivo total, o CET, é a taxa que junta num número só os juros e as outras despesas do financiamento: tarifas, tributos, seguros e até serviços de terceiros contratados pelo banco e pagos pelo cliente (Resolução CMN 4.881/2020, arts. 2º e 3º)¹. É o número certo para comparar propostas de bancos diferentes, porque a taxa de juros sozinha esconde o resto. No financiamento imobiliário, porém, ele tem um ponto cego: índices que variam ao longo do contrato, como a TR e o IPCA, ficam fora do cálculo (art. 5º)¹.

O que é o CET?

É uma taxa que representa, na data do cálculo, os encargos e as despesas da operação de forma consolidada (art. 2º)¹. A regra vale para operações de crédito com pessoas físicas, inclusive empresários individuais, e com microempresas e empresas de pequeno porte (art. 1º)¹. O CET é expresso como taxa percentual ao ano, com duas casas decimais (art. 4º)¹.

O que entra na conta?

O cálculo considera o valor do crédito concedido e tudo o que será cobrado do cliente: amortizações, juros, tarifas, tributos, seguros e outras despesas vinculadas à operação (art. 3º)¹. Entram também os serviços de terceiros contratados pela instituição que sejam de responsabilidade do cliente, mesmo quando essas despesas não forem incluídas no valor financiado (art. 3º)¹.

Na fórmula, o ponto de partida é o crédito concedido, já descontadas as despesas e tarifas pagas antecipadamente (art. 4º)¹. Na leitura do Resumo, por isso uma tarifa paga na entrada pesa no CET: o cliente recebe menos dinheiro líquido e paga as mesmas parcelas.

No financiamento de imóvel, os itens que mais costumam aparecer são estes:

• Juros: a taxa do contrato, a base de tudo¹.
• Seguros obrigatórios: no SFH, o banco só concede financiamento habitacional com seguro que cubra, no mínimo, morte e invalidez permanente do mutuário e danos físicos ao imóvel (Resolução CMN 3.811/2009, art. 1º)². O prêmio é cobrado junto com a prestação mensal e vem discriminado no boleto (art. 4º)².
• Tarifa de avaliação do imóvel: o banco pode cobrar pela avaliação do imóvel dado em garantia, limitada aos custos efetivamente incorridos, com a concordância prévia do cliente e a informação antecipada do valor máximo (Resolução CMN 4.925/2021, art. 8º-A)³. O cliente também precisa ser avisado antes de que a cobrança pode ocorrer mesmo que ele desista do negócio (art. 8º-A, § 2º)³.
• Tarifa de administração: no SFH, pode haver tarifa mensal de administração do contrato, limitada a R$ 25,00 (Resolução CMN 4.676/2018, art. 14)⁴.
• Tributos: a operação de crédito para fins habitacionais é isenta de IOF (Decreto 6.306/2007, art. 9º, I)⁵. Na leitura do Resumo, por isso o IOF não deve pesar no CET de um financiamento habitacional; se aparecer no demonstrativo, vale perguntar ao banco por quê.

O que fica fora do CET?

Os índices que mudam ao longo do contrato. Taxas flutuantes e índices de preços não entram no cálculo do CET e devem ser informados no demonstrativo (art. 5º)¹. Na leitura do Resumo, num financiamento corrigido pela TR ou pelo IPCA, o CET mostra o custo sem o índice: o que o cliente paga de fato depende também da variação dele ao longo dos anos.

Despesas que o comprador paga direto à prefeitura e ao cartório, como o ITBI e o registro, merecem conferência. Na leitura do Resumo, o que estiver no demonstrativo do banco entra na conta; o que não estiver precisa ser somado à parte na hora de planejar a compra.

O teto do SFH é a mesma coisa que o CET?

Não. No Sistema Financeiro da Habitação, o custo efetivo máximo para o mutuário, que compreende juros, comissões e outros encargos financeiros, é de 12% ao ano (Resolução CMN 4.676/2018, art. 13, II)⁴. Para esse teto, não entram o custo dos seguros de morte e invalidez permanente, de danos físicos ao imóvel e de responsabilidade civil do construtor (art. 13, § 2º, I)⁴. Também ficam de fora as tarifas dos arts. 8º-A e 14 da Resolução 4.676/2018, que tratam da avaliação do imóvel, da análise de apólice individual de seguro e da administração do contrato, pela redação dada em 2025 (Resolução CMN 5.255/2025)^6,3,4.

O SFH vale para imóveis com valor de avaliação de até R$ 2.250.000,00, pelo limite fixado na mesma resolução de 2025⁶. Na leitura do Resumo, como o CET soma seguros e tarifas, o CET de uma proposta pode ficar acima desse teto mesmo dentro do SFH, sem que a regra tenha sido desrespeitada.

Como usar o CET para escolher o banco?

O banco tem de informar o CET antes da contratação e apresentar o demonstrativo do cálculo (Resolução CMN 4.881/2020, art. 7º)¹. O demonstrativo mostra o valor em reais de cada componente e o percentual de cada um sobre o total devido, além da soma das parcelas (art. 7º, § 1º)¹. Se o financiamento for contratado, o demonstrativo vai em destaque no contrato (art. 7º, § 3º)¹. E todo anúncio que mostre a taxa de juros precisa mostrar também o CET (art. 8º)¹.

O seguro também se escolhe. No SFH, cada banco oferece pelo menos duas apólices coletivas de seguradoras diferentes, e pelo menos uma das seguradoras não pode pertencer ao mesmo grupo econômico do banco (Resolução CMN 3.811/2009, art. 2º)². O cliente pode levar uma apólice individual de outra seguradora, com as coberturas mínimas; o banco analisa a proposta em até 15 dias e pode cobrar tarifa de até R$ 100,00 por essa análise (art. 2º, §§ 1º e 2º)². O contrato traz, em anexo, o custo efetivo do seguro habitacional (art. 3º)². A troca de apólice também é possível durante o contrato, nas condições da norma (art. 6º)².

Checklist para comparar propostas

• Pedir a cada banco o demonstrativo do CET com o mesmo valor financiado e o mesmo prazo.
• Conferir no demonstrativo o peso de cada seguro e de cada tarifa¹.
• Perguntar se o contrato é corrigido por um indexador, como a TR ou o IPCA, que fica fora do CET¹.
• Comparar o custo efetivo do seguro habitacional e avaliar uma apólice individual².
• Pedir antes o valor máximo da tarifa de avaliação do imóvel³.

Este guia é informativo e não substitui a análise da proposta com o banco.