Financiamento imobiliário: do pedido ao registro, passo a passo

O financiamento imobiliário segue um caminho parecido em qualquer banco: proposta e análise de crédito, avaliação do imóvel, análise dos documentos, assinatura do contrato, pagamento do ITBI e registro no cartório. O dinheiro só vai para o vendedor no fim, porque o banco não pode liberar os recursos antes de a garantia estar constituída (Resolução CMN 4.676/2018, art. 9º, com a redação da Resolução CMN 5.197/2024)². Na alienação fiduciária, a garantia nasce com o registro do contrato no cartório de registro de imóveis (Lei 9.514/1997, art. 23)⁵.

Na leitura do Resumo, a ordem das etapas e os prazos internos variam de banco para banco; o que a lei e o Conselho Monetário Nacional fixam é o que vem a seguir.

Como comparar as propostas dos bancos?

Pelo Custo Efetivo Total (CET). O CET é uma taxa que reúne, numa conta só, os encargos e as despesas da operação (Resolução CMN 4.881/2020, art. 2º)¹. Ele inclui amortizações, juros, tarifas, tributos, seguros e outras despesas ligadas ao crédito, inclusive serviços de terceiros pagos pelo cliente, mesmo quando não estão embutidos no valor financiado¹.

O banco tem de informar o CET antes da contratação, com um demonstrativo que mostre em reais cada componente e o seu peso no total devido¹. O CET vem como taxa percentual anual¹. Quando o contrato tem correção por índice de preços ou taxa que muda ao longo do prazo, esse indexador fica fora da conta do CET e precisa ser informado à parte no demonstrativo¹. Na leitura do Resumo, por isso, comparar só o CET entre um contrato corrigido pela TR e outro corrigido por índice de preços não basta: é preciso olhar o indexador.

O seguro também é parte da operação: o contrato de crédito imobiliário inclui a cobertura securitária que a legislação e a regulamentação exigem, quando houver (Resolução CMN 4.676/2018, art. 5º, IV)².

O que o banco olha na análise de crédito?

O valor que o banco aceita emprestar, comparado ao valor de avaliação do imóvel, é a cota de crédito². Para fixá-la, o banco precisa considerar os empréstimos e financiamentos que o cliente já tem no sistema financeiro². Na avaliação do comprometimento de renda, ele usa as informações da própria instituição, do Sistema de Informações de Crédito (SCR), de sistemas de registro e de bancos de dados de adimplemento².

A cota de crédito tem teto fixado pelo CMN. No financiamento de imóvel residencial para pessoa física, ela pode chegar a 90% do valor de avaliação quando o contrato usa o Sistema de Amortização Constante (SAC) ou o Sacre².

Por que o imóvel é avaliado?

Porque a cota de crédito é calculada sobre quanto vale, pela avaliação, o imóvel que fica como garantia, apurado no dia em que o contrato é fechado². Se a avaliação sai abaixo do preço combinado com o vendedor, o valor financiado cai, e o comprador precisa cobrir a diferença com recursos próprios ou renegociar o preço. Essa é uma leitura do Resumo a partir da regra da cota, e é o ponto que mais derruba negócio na reta final.

O imóvel entra no SFH ou no SFI?

No Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o valor de avaliação do imóvel financiado pode chegar a R$ 2.250.000,00, limite fixado pela Resolução CMN 5.255, de 10 de outubro de 2025³. Acima disso, o financiamento segue as regras gerais do crédito imobiliário.

Estar no SFH muda duas coisas na prática:

• FGTS: o saque para comprar moradia própria exige pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS e uma operação financiável nas condições do SFH (Lei 8.036/1990, art. 20, VII)⁸. O saque é vedado a quem já é proprietário ou promitente comprador de imóvel no município onde mora e a quem já tem, em qualquer parte do país, financiamento nas condições do SFH (art. 20, § 17)⁸.
• Cartório: os emolumentos dos atos ligados à primeira aquisição imobiliária para fins residenciais financiada pelo SFH são reduzidos em 50% (Lei 6.015/1973, art. 290)⁷.

O que o contrato precisa ter?

O financiamento com alienação fiduciária pode ser assinado por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38)⁵. Nos contratos do SFH, a Lei 4.380/1964 também admite o instrumento particular (art. 61, § 5º)⁶.

O contrato precisa trazer, entre outros itens, o valor da dívida, o prazo e as condições de pagamento, a taxa de juros e os encargos, a cláusula de alienação fiduciária com a descrição do imóvel e o valor do imóvel para fins de leilão, com os critérios de revisão (Lei 9.514/1997, art. 24)⁵. Pela mesma lei, o IPTU e as taxas de condomínio passam a ser do comprador, que fica com a posse direta do imóvel (art. 23)⁵.

Como ficam o ITBI e o registro?

O cartório tem o dever de fiscalizar com rigor o pagamento dos impostos devidos pelos atos que recebe (Lei 6.015/1973, art. 289)⁷. Na leitura do Resumo, é por isso que a guia do ITBI paga entra no pacote levado a registro.

Protocolado o contrato, o cartório tem 10 dias para registrar ou devolver com exigências⁷. O prazo cai para 5 dias, se não houver exigência nem falta de pagamento, para a escritura de compra e venda sem cláusulas especiais, para o título que volta dentro da prenotação com as exigências cumpridas e para os documentos eletrônicos enviados pelo Sistema Eletrônico de Registros Públicos, o Serp (art. 188)⁷.

Quando o vendedor recebe?

Depois que a garantia está constituída, o que, na alienação fiduciária, acontece com o registro^2,5. Enquanto isso, o valor que vai para o vendedor fica numa conta de controle do banco, em nome dele, e rende como a poupança entre a assinatura do contrato e a transferência (Resolução 4.676/2018, art. 22)⁴.

E depois de assinado?

• Atraso: com a dívida vencida, o comprador é intimado pelo cartório a pagar em 15 dias as parcelas vencidas e as que vencerem até o pagamento, com juros, multas e despesas (Lei 9.514/1997, art. 26, § 1º)⁵. O contrato pode prever um prazo de carência antes da intimação; se não prever, ele é de 15 dias (art. 26, §§ 2º e 2º-A)⁵. Sem o pagamento, a propriedade passa ao banco e o imóvel vai a leilão⁵.
• Quitação: paga a dívida, o banco tem 30 dias para fornecer o termo de quitação, sob multa de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato se atrasar (art. 25, §§ 1º e 1º-A)⁵. Com o termo, o cartório cancela o registro da propriedade fiduciária (art. 25, § 2º)⁵.

Este guia é informativo e não substitui a orientação do banco, do cartório ou de um advogado no caso concreto.