Imobiliária nova: Creci da empresa, CNAE, Simples Nacional e o que a reforma muda

Abrir o CNPJ é a parte simples. O que costuma travar a imobiliária nova é o que vem junto: a inscrição da empresa no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci), o código de atividade, o regime tributário e o contrato que autoriza cada negócio. Este guia percorre esses pontos com o texto das normas, incluindo o que a reforma tributária do consumo já mudou para quem está começando agora.

A imobiliária precisa de inscrição própria no Creci?

Precisa. A Lei 6.530/1978 dá ao corretor de imóveis a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e diz que essas atribuições também podem ser exercidas por pessoa jurídica inscrita¹. A mesma lei deixa a inscrição do corretor e da empresa a cargo de resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci)¹. O Decreto 81.871/1978, que regulamenta a lei, manda fazer a inscrição no Creci da jurisdição, de acordo com a resolução do Cofeci².

A obrigação também decorre de uma lei geral, a Lei 6.839/1980, que torna obrigatório o registro de empresas nas entidades que fiscalizam as profissões, conforme a atividade básica de cada uma³. O Creci de São Paulo (CRECISP) junta essas bases no roteiro de inscrição de imobiliárias: pela Lei 6.530/1978, pela Resolução Cofeci 327/1992 e pela Lei 6.839/1980, quem se dedica à atividade imobiliária tem de se inscrever, sem distinção entre o comércio de imóveis próprios e o de terceiros⁴. A resolução de 1992 já foi alterada pela Resolução Cofeci 1.460/2021 e pela Resolução Cofeci 1.468/2022, segundo a lista de legislação do próprio CRECISP⁵.

Atuar na área de outro Creci pede um passo a mais: o exercício da profissão fora da área do Creci da inscrição original depende de inscrição e averbação nos conselhos das regiões em que a empresa vai atuar².

Quem responde pela imobiliária perante o Creci?

Um corretor inscrito. Pelo art. 6º da Lei 6.530/1978, a pessoa jurídica inscrita tem os mesmos deveres e direitos das pessoas físicas inscritas e deve ter "como sócio gerente ou diretor um Corretor de Imóveis individualmente inscrito", exigência do § 1º do artigo¹. O decreto repete a regra². No certificado de inscrição da empresa, o art. 32 do decreto pede, em incisos separados, o número e a data da inscrição da própria pessoa jurídica, o "nome do sócio-gerente ou diretor, inscrito no Conselho Regional" e o "número e data da inscrição do sócio-gerente ou diretor, no Conselho Regional"². No roteiro do CRECISP, o procedimento aparece como termo de posse e instituição de responsável técnico⁴.

A presença do corretor não fica só no contrato social. Quando a transação é patrocinada por pessoa jurídica, o atendimento ao público interessado em comprar, vender, permutar ou alugar o imóvel só pode ser feito por corretor inscrito no Creci da jurisdição².

Quem trabalha com a imobiliária sem vínculo de emprego pode ser associado. A lei permite que o corretor se associe a uma ou mais imobiliárias, com autonomia profissional, por contrato de associação registrado no sindicato da categoria ou, onde não houver sindicato, nas delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis¹. Esse contrato não cria vínculo empregatício, desde que não estejam presentes os elementos previstos no art. 3º da Consolidação das Leis do Trabalho¹.

A empresa responde como qualquer inscrito. A lei proíbe, por exemplo, anunciar proposta de transação sem autorização por documento escrito e fazer anúncio sem o número de inscrição, e prevê sanções que vão da advertência verbal à suspensão da inscrição por até noventa dias e ao cancelamento¹.

Quais códigos da CNAE descrevem a atividade?

A Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE), mantida pelo IBGE, reúne no grupo das atividades imobiliárias por contrato ou comissão as subclasses do que uma imobiliária costuma fazer⁶. Na base de dados do IBGE, os códigos aparecem sem pontuação:

A fronteira entre a corretagem no aluguel e a administração importa. A CNAE tira da corretagem no aluguel a gestão e administração da propriedade imobiliária e, na subclasse de administração, deixa de fora a intermediação no aluguel de imóveis de terceiros⁶. Na leitura do Resumo, quem vai intermediar locações e também administrar os contratos precisa declarar a corretagem no aluguel e a administração, e o objeto do contrato social deve descrevê-las do mesmo jeito.

Em que anexo do Simples Nacional a imobiliária cai?

O Simples Nacional é o regime da Lei Complementar 123/2006⁷. Nele, microempresa é a que tem receita bruta de até R$ 360 mil por ano-calendário; empresa de pequeno porte, acima disso e até R$ 4,8 milhões⁷. Para o recolhimento do ICMS e do ISS dentro do Simples, porém, o teto é de R$ 3,6 milhões⁷.

A LC 123/2006 manda para o Anexo III as receitas de corretagem de imóveis, desde que respeitada a vedação do art. 17, inciso XV, e também a administração e locação de imóveis de terceiros⁷. Na tabela do Anexo III em vigor, a faixa de receita bruta em 12 meses até R$ 180 mil tem alíquota nominal de 6%, e a mais alta, de R$ 3,6 milhões a R$ 4,8 milhões, tem 33%⁷.

O fator R, que leva ao Anexo III as atividades do Anexo V quando a folha de salários chega a 28% da receita bruta, vale para a lista do § 5º-I do art. 18, onde está a "representação comercial e demais atividades de intermediação de negócios e serviços de terceiros"⁷. Na leitura do Resumo, a corretagem de imóveis tem regra própria, que a cita pelo nome, e é essa que se aplica; o enquadramento final é conversa para o contador, com a atividade real da empresa na mesa.

A vedação que mais pesa para o setor é o aluguel de imóvel próprio. O art. 17, inciso XV, da LC 123/2006 impede o Simples para a empresa "que realize atividade de locação de imóveis próprios"⁷. Na leitura do Resumo, isso separa os negócios: administrar imóveis de terceiros continua no Anexo III, mas manter carteira própria de aluguel dentro da mesma empresa a tira do Simples.

Sobre o prazo de entrada, a empresa que está começando tem regra própria: pelo art. 16, § 3º, da LC 123/2006, a opção produz efeitos desde a data do início da atividade, nos termos, prazo e condições fixados pelo Comitê Gestor do Simples Nacional (CGSN)⁷. Para as demais, vale o art. 16, § 2º, da LC 123/2006 na redação que o art. 517 da LC 214/2025 põe em vigor a partir de 1º de janeiro de 2027 (art. 544, inciso III, da LC 214/2025): a opção é feita no mês de setembro, até o último dia útil, e produz efeitos a partir do ano-calendário seguinte⁸. Pelas regras aprovadas pelo CGSN e divulgadas pela Receita Federal, o pedido para entrar no Simples em janeiro de 2027 é feito na janela entre 1º e 30 de setembro de 2026 e pode ser cancelado até 30 de novembro⁹.

O que a reforma tributária muda para a imobiliária?

Entre outros tributos, a LC 214/2025 instituiu o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), repartido entre estados, Distrito Federal e municípios, e a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), da União⁸. Pela Emenda Constitucional 132/2023, a CBS passa a ser cobrada em 2027, quando se extinguem as contribuições do art. 195, I, "b", e IV, e a do art. 239 da Constituição (a Cofins e o PIS), e o ICMS e o ISS (arts. 155, II, e 156, III) deixam de existir em 2033¹⁰.

Quem fica no Simples. A empresa optante continua sujeita às regras do Simples, mas pode apurar e recolher o IBS e a CBS pelo regime regular, com as regras da própria LC 214/2025⁸. Pelo art. 13, § 10, que o art. 517 da LC 214/2025 escreve na LC 123/2006, a opção é semestral, feita antes do início de cada semestre e irretratável dentro dele, na forma regulamentada pelo CGSN⁸. Pelas regras do CGSN divulgadas pela Receita Federal, a escolha para o primeiro semestre de 2027 é feita na mesma janela, entre 1º e 30 de setembro de 2026, e pode ser cancelada até 30 de novembro; quem não optar nela pode escolher em março de 2027, para valer no segundo semestre⁹. Quem já é do Simples e quer continuar pagando IBS e CBS dentro do regime não precisa fazer nada⁹.

A escolha mexe com o crédito do cliente. Enquanto o IBS e a CBS forem pagos pelo Simples, a empresa optante não aproveita créditos desses tributos, e o cliente do regime regular só se credita do valor pago por meio do Simples⁸. Na leitura do Resumo, a conta depende da carteira: a imobiliária cujos clientes são, na maioria, pessoas físicas que vendem ou alugam o próprio imóvel tem menos motivo para sair do DAS do que a que atende incorporadoras e outras empresas que querem o crédito cheio.

Para os anos-calendário 2027 e 2028, o art. 519 da LC 214/2025 põe em vigor outra tabela do Anexo III, a do Anexo XX: nela, a primeira faixa, de receita bruta em 12 meses até R$ 180 mil, tem alíquota nominal de 6%, e a partilha dos tributos inclui a CBS e o IBS⁸.

Quem fica fora do Simples. Para a empresa do regime regular, a administração e a intermediação de imóveis entram no regime específico de bens imóveis da LC 214/2025, com as alíquotas de IBS e CBS reduzidas em 50%¹¹. Nesses serviços, o imposto nasce no momento do pagamento¹¹. Quando um negócio tem mais de um corretor, cada um paga sobre a sua parte da remuneração, sem contar o que os clientes pagaram direto e o que foi repassado entre os corretores¹¹.

O que já vale em 2026. Neste ano de teste, a CBS é cobrada a 0,9% e o IBS a 0,1%¹². O valor pago é compensado com o PIS e a Cofins devidos no mesmo período, e fica dispensado de recolher quem cumpre as obrigações acessórias¹². Essas alíquotas de teste não se aplicam às operações das empresas do Simples Nacional¹².

O que o contrato de intermediação precisa ter?

O Código Civil trata do contrato de corretagem nos arts. 722 a 729¹³. Os pontos que mais aparecem no dia a dia:

• O corretor deve agir com diligência e prudência, informar o cliente sobre o andamento do negócio e esclarecer a segurança e o risco da operação, sob pena de responder por perdas e danos¹³.
• A remuneração é devida quando o resultado previsto no contrato é alcançado, ainda que o negócio não se concretize por arrependimento das partes¹³.
• Se o dono fecha o negócio diretamente, o corretor não recebe, a menos que a exclusividade tenha sido ajustada por escrito; nesse caso, recebe a remuneração integral, salvo se ficar provada a sua inércia ou ociosidade¹³.
• Com mais de um corretor, a remuneração é dividida em partes iguais, salvo ajuste em contrário¹³.

Para anunciar, a exigência de papel vem da legislação da profissão. A Lei 6.530/1978 proíbe anunciar publicamente proposta de transação sem autorização por documento escrito¹. O decreto só permite o anúncio a quem tiver "contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado" e exige o número da inscrição em toda propaganda e impresso da atividade². No Cofeci, a Resolução 458/1995 trata do destaque do registro profissional nos anúncios, e a Resolução 492/1996, com redação dada pela Resolução-Cofeci nº 1.404/2018, estabelece multa para quem anuncia sem autorização por escrito¹⁴.

A lei também dá ao Cofeci a tarefa de elaborar um contrato padrão para os serviços de corretagem, de observância obrigatória pelos inscritos¹. O Cofeci instituiu esse modelo pela Resolução 1.504/2023, que trata do contrato-padrão para a contratação de serviços de intermediação imobiliária⁵.

Checklist antes de abrir as portas

• Contrato social com objeto de intermediação e, se houver, de administração de imóveis, e os códigos da CNAE correspondentes.
• Corretor inscrito como sócio-gerente ou diretor e inscrição da empresa no Creci da sede.
• Inscrição e averbação no Creci de cada outra região onde a empresa vai atuar.
• Número de inscrição em todo anúncio e contrato escrito antes de divulgar qualquer imóvel.
• Decisão sobre o regime tributário com o contador, conferindo a vedação para quem aluga imóveis próprios.
• Na empresa do Simples, decisão sobre recolher IBS e CBS dentro ou fora do DAS, a cada semestre, nas janelas fixadas pelo CGSN.

Este guia é informativo e não substitui a orientação de um advogado no caso concreto, nem a de um contador na escolha do regime tributário.