Código de ética do corretor de imóveis: o que leva a processo

Leva a processo no Creci o corretor que descumpre a lei da profissão, o decreto que a regulamenta ou o Código de Ética Profissional aprovado pelo Conselho Federal (Lei 6.530/1978, art. 20; Decreto 81.871/1978, art. 38; Resolução Cofeci 326/1992)^1,2,3. Quem apura a falta e aplica a pena é o Conselho Regional em que o profissional está inscrito (Código de Ética, art. 7º)³. A boa notícia é que a lista é conhecida, e quase tudo nela se evita com papel assinado, anúncio correto e conta prestada.

De onde vêm as regras de conduta do corretor?

As regras vêm de camadas diferentes. A lei da profissão diz o que é proibido e quais são as sanções, e dá ao Cofeci o poder de editar normas de ética profissional (Lei 6.530/1978, arts. 16, 20 e 21)¹. O decreto de 1978 repete e amplia a lista de infrações e diz que desrespeitar as normas de ética também é infração disciplinar (Decreto 81.871/1978, art. 38)². O Código de Ética, aprovado pela Resolução Cofeci 326/1992, detalha os deveres com a classe e com os clientes e as condutas vedadas, e obriga todos os inscritos nos Conselhos Regionais (arts. 1º a 9º)³.

A pessoa jurídica também entra: a lei proíbe as condutas tanto ao corretor quanto à empresa inscrita no Creci (Lei 6.530/1978, art. 20)¹.

Quais faltas a lei proíbe?

A Lei 6.530/1978 lista, no art. 20, as condutas vedadas ao corretor e à imobiliária inscrita¹. Em linguagem de rotina, são estas:

• Prejudicar o cliente: causar dano aos interesses que foram confiados ao profissional, de propósito ou por descuido (art. 20, I)¹.
• Dar cobertura a quem não tem registro: ajudar ou facilitar, de qualquer jeito, o trabalho de quem não é inscrito (art. 20, II)¹.
• Anunciar sem autorização escrita: divulgar em público a proposta de um negócio sem documento escrito que autorize (art. 20, III)¹.
• Esconder o número do Creci: fazer anúncio ou material impresso da atividade sem informar a inscrição (art. 20, IV)¹.
• Anunciar lançamento sem registro: divulgar unidade de loteamento ou de condomínio sem o número do registro do loteamento ou da incorporação no cartório (art. 20, V)¹.
• Quebrar o sigilo profissional (art. 20, VI)¹.
• Segurar dinheiro ou papel sem dar conta: recusar recibo ou prestação de contas do que recebeu do interessado (art. 20, VII)¹.
• Descumprir obrigação legal da profissão ou praticar, no trabalho, ato que a lei trata como crime ou contravenção (art. 20, VIII e IX)¹.
• Ficar devendo ao Conselho Regional a contribuição (art. 20, X)¹.

O decreto acrescenta à lista promover ou facilitar negócio ilícito ou que prejudique terceiros e recusar-se a apresentar a carteira profissional quando couber (Decreto 81.871/1978, art. 38, XII e XIII)². Ele também deixa mais claras as regras de anúncio: o número da inscrição tem de constar de toda propaganda, e só pode anunciar quem tem contrato escrito de mediação ou autorização escrita para vender o imóvel (arts. 4º e 5º)².

O que o Código de Ética acrescenta?

O Código desce ao detalhe do atendimento. Com o cliente, o corretor deve, entre outros deveres, conhecer todas as circunstâncias do negócio antes de oferecê-lo, apresentar dados exatos sem omitir detalhes que depreciem o negócio, avisar dos riscos, comunicar na hora o recebimento de valores ou documentos, dar recibo e contratar o serviço por escrito e antes de começar (art. 4º)³. A comissão, pelo mesmo serviço, vem de uma parte só, a menos que todos os envolvidos concordem ou que essa seja a prática usual na região (art. 4º, X)³.

Entre as condutas vedadas pelo art. 6º estão³:

• cobrar "over-price" na intermediação (art. 6º, III)³;
• tirar proveito, de qualquer forma, à custa do cliente (art. 6º, IV)³;
• desviar cliente de outro corretor ou fazer concorrência desleal com colegas (art. 6º, VII e X)³;
• não responder a notificação da fiscalização ou a intimação em processo (art. 6º, VIII)³;
• aceitar um negócio que já está com outro corretor sem avisá-lo antes, por escrito (art. 6º, XV)³;
• anunciar de forma capciosa, isto é, enganosa (art. 6º, XVII)³;
• segurar um negócio que não tem chance de fechar (art. 6º, XVIII)³;
• receber sinal sem estar autorizado de forma expressa (art. 6º, XX)³.

Quais faltas o Código considera graves?

O art. 8º separa as transgressões em graves e leves, apontando os incisos³. A tabela traz exemplos do dia a dia:

Na leitura do Resumo, a classificação ajuda a medir o risco, mas não fixa a pena: nem o Código nem a lei dizem qual sanção corresponde a cada falta.

Quais são as penas?

O Creci pode aplicar advertência verbal, censura, multa, suspensão da inscrição por até 90 dias e cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira (Lei 6.530/1978, art. 21)¹. Para escolher a pena, o Conselho olha as circunstâncias do caso e decide se a falta foi leve ou grave (art. 21, § 1º)¹. Repetir a mesma falta agrava a punição, e a multa pode vir somada a outra pena e é cobrada em dobro na reincidência (art. 21, §§ 2º e 3º)¹.

O valor da multa disciplinar é fixado pelo Conselho Federal (Decreto 81.871/1978, art. 37)². A suspensão é anotada na carteira profissional, e o Conselho pode convertê-la em cancelamento se o corretor não apresentar o documento para a anotação (Lei 6.530/1978, art. 21, § 4º)¹. Já advertência, censura e multa são comunicadas em ofício reservado e só entram na ficha do profissional em caso de reincidência (Decreto 81.871/1978, art. 39, § 5º)².

Há ainda um efeito na vida associativa: quem já foi condenado por infração disciplinar não pode ser membro do Conselho Regional (Lei 6.530/1978, art. 12)¹.

Como corre o processo no Creci?

• A denúncia: só é recebida se for assinada, com a qualificação de quem denuncia e a indicação das provas (Decreto 81.871/1978, art. 41)². O próprio Código pede ao corretor que comunique, com discrição e fundamento, as infrações que conhecer (art. 3º, IX)³.
• A defesa: a notificação feita diretamente ao profissional abre espaço para a defesa, por escrito ou a termo (Lei 6.838/1980, art. 2º)⁴. À parte a defesa, deixar de atender a intimação para a instrução do processo ou a notificação da fiscalização para esclarecimento é falta grave no Código (art. 6º, VIII, combinado com o art. 8º)³.
• O recurso: de qualquer pena cabe recurso ao Cofeci, com efeito suspensivo, no prazo de 30 dias contados da ciência da decisão; suspensão e cancelamento sobem ao Conselho Federal mesmo sem recurso (Decreto 81.871/1978, art. 40)². O Creci pode reconsiderar a própria decisão, e o Cofeci é a última instância (arts. 43 e 44)².
• O prazo para punir: para o profissional liberal punido pelo conselho em que está inscrito, a punição prescreve em 5 anos, contados da data em que o fato foi verificado, e a notificação direta ao profissional interrompe esse prazo (Lei 6.838/1980, arts. 1º e 2º)⁴. Processo parado há mais de 3 anos à espera de despacho ou julgamento é arquivado de ofício ou a pedido do interessado (art. 3º)⁴.

O passo a passo do rito, como prazo de defesa e audiência, fica em normas do próprio sistema Cofeci e Creci. Quem for notificado deve pedir ao Conselho a norma aplicada ao caso e procurar um advogado antes de responder.

A falta ética pode ter outras consequências?

Pode. O corretor responde civil e penalmente pelos danos que causar ao cliente por imperícia, imprudência, negligência ou infração ética (Código de Ética, art. 5º)³. O Código Civil manda o corretor agir com diligência e prudência e informar o cliente, por conta própria, sobre o andamento do negócio (art. 723)⁵. Se deixar de esclarecer a segurança ou o risco do negócio e as mudanças de valor, responde por perdas e danos (art. 723, parágrafo único)⁵.

Quem trabalha sem cumprir as condições legais da profissão, ou anuncia que trabalha, comete contravenção penal (Decreto-Lei 3.688/1941, art. 47)⁶. Dar cobertura a quem trabalha sem registro, por sua vez, é falta disciplinar do corretor inscrito (Lei 6.530/1978, art. 20, II)¹.

O que conferir na rotina

• Autorização ou contrato de mediação assinado antes de anunciar.
• Número do Creci, seu ou da imobiliária, em todo anúncio, cartão, placa e post.
• Número do registro da incorporação ou do loteamento em todo anúncio de lançamento.
• Recibo de cada valor e documento recebido, com prestação de contas ao fim do negócio.
• Autorização expressa do vendedor antes de receber sinal.
• Resposta, no prazo, a toda notificação do Creci.

Este guia é informativo e não substitui a orientação de um advogado no caso concreto.