Metro quadrado mais caro de São Paulo: os 10 distritos no topo do ITBI

O Jardim Paulista teve o metro quadrado de apartamento mais caro de São Paulo nas compras registradas no ITBI, o imposto pago na compra de imóvel, com mediana de R$ 8.547 nas guias pagas de agosto de 2025 a julho de 2026^1,2,3. O Itaim Bibi aparece logo atrás, com R$ 8.407 por metro quadrado^1,2,3. Moema vem em seguida, com R$ 8.391 por metro quadrado^1,2,3. Na cidade inteira, a mediana foi de R$ 4.958 por metro quadrado^1,2.

A conta é do Resumo, feita guia a guia sobre as planilhas que a Secretaria Municipal da Fazenda publica^1,2. A mediana é o valor do meio: metade das compras do distrito ficou acima dele, e metade abaixo.

Quais são os 10 distritos com o metro quadrado mais caro?

Dos 96 distritos da capital, 90 tiveram ao menos 30 compras de apartamento no período^1,2,3. Abaixo disso, o Resumo não calcula a mediana, porque poucas vendas num só prédio decidiriam o número. A tabela traz os 10 distritos com a mediana mais alta, do mais caro para o menos caro^1,2,3.

Na outra ponta, Cidade Tiradentes teve a mediana mais baixa da cidade, R$ 1.702 por metro quadrado^1,2,3. Seis distritos ficaram sem mediana por terem menos de 30 compras: Iguatemi, Jardim Ângela, Marsilac, Parelheiros, Perus e São Rafael^1,2,3.

Por que o número fica abaixo do preço de anúncio?

O valor usado é o valor de transação que o contribuinte declara na guia, e não o preço pedido no anúncio². A área é a área construída do cadastro do IPTU, que no condomínio soma à unidade a parte dela nas áreas comuns². Com a área comum somada, o metro quadrado do ITBI fica menor do que o calculado só com a área privativa.

O imposto é cobrado sobre o maior valor entre o declarado e o valor venal de referência da prefeitura². O Resumo usa o declarado, que é o preço informado do negócio, e não a base do imposto.

O que entrou na conta?

Entraram só as guias de compra e venda de apartamento em condomínio, com 100% do imóvel transmitido e com valor e área preenchidos^1,2. Das 240.302 guias pagas no período, 65.757 passaram por esses filtros^1,2. Cada aba da planilha reúne as guias pagas no mês, e a data do negócio informada na guia pode ser de outro mês².

O arquivo da prefeitura não traz o distrito. O Resumo localiza cada compra pelo setor e pela quadra fiscal do número do IPTU, cruzados com os mapas de quadras e de distritos do GeoSampa^3,4.

O que isso muda na conversa com o cliente?

A mediana de um distrito mistura prédios novos e antigos, unidades grandes e pequenas. Alto de Pinheiros entrou na lista com 362 compras no período^1,2,3. O Itaim Bibi teve 2.853 compras, o maior número entre os 96 distritos^1,2,3. Com menos compras, um único lançamento pesa mais na mediana.

O dado também não mede valorização. A mediana retrata 12 meses de negócios e não diz quanto o preço subiu nem quanto vai subir^1,2. Na leitura do Resumo, o melhor uso é como ponto de partida, lembrando que a área da guia inclui a parte das áreas comuns e que o valor é o declarado: um preço calculado sobre a área privativa tende a ficar acima da mediana por conta disso, e a distância que pede explicação é a que vai muito além, para cima ou para baixo.