ITBI, escritura e registro: quem paga e quanto custa a compra

Na compra de um imóvel, outros custos se somam ao preço: o ITBI, imposto cobrado pela prefeitura; os emolumentos da escritura, cobrados pelo tabelião; e os do registro, cobrados pelo cartório de registro de imóveis. Salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e de registro ficam com o comprador, e as da entrega da coisa, com o vendedor (Código Civil, art. 490)¹. O resto depende do endereço: quem paga o ITBI é definido pela lei de cada município (Código Tributário Nacional, art. 42)², e as tabelas de cartório, pela lei de cada estado (Lei 10.169/2000, art. 1º)³.

Quem paga cada custo?

A regra do Código Civil vale quando o contrato não diz nada: o comprador arca com escritura e registro¹. Como a própria lei abre espaço para cláusula em contrário, vendedor e comprador podem combinar outra divisão¹.

No ITBI, o contribuinte é qualquer das partes, como dispuser a lei municipal². Em São Paulo, por exemplo, a lei do imposto aponta como contribuintes os adquirentes dos bens ou direitos transmitidos (Lei municipal 11.154/1991, art. 6º)⁴. Na leitura do Resumo, antes de prometer qualquer coisa ao cliente, vale conferir a lei da cidade onde fica o imóvel.

O que é o ITBI e sobre qual valor ele incide?

É o imposto municipal sobre a transmissão entre vivos, por ato oneroso, de imóveis e de direitos reais sobre eles, exceto os de garantia, e sobre a cessão de direitos à sua aquisição (Constituição, art. 156, II)⁵. Ele cabe ao município onde o imóvel está (Código Tributário Nacional, art. 41)².

A base de cálculo é o valor venal, que o código define como o valor pelo qual o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado (art. 38, § 1º)². Desde a Lei Complementar 227/2026, o código diz que esse valor é estimado por critérios técnicos, como preços praticados no mercado, informações de cartórios e de bancos e características do imóvel (art. 38, § 2º)². As prefeituras devem divulgar os critérios, e o contribuinte pode contestar o valor com avaliação contraditória, em procedimento previsto na lei municipal (art. 38, § 3º)².

Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou três teses sobre a base do ITBI em recurso repetitivo, julgado pela Primeira Seção no Tema 1.113⁶:

• a base é o valor do imóvel em condições normais de mercado e não está vinculada à base do IPTU, que nem como piso pode ser usada⁶;
• o valor declarado pelo contribuinte tem a presunção de ser condizente com o de mercado, e o fisco só pode afastá-la em processo administrativo próprio⁶;
• o município não pode fixar a base de antemão com um valor de referência que ele mesmo estabeleceu de forma unilateral⁶.

As teses são anteriores à Lei Complementar 227/2026, que pôs no código a estimativa do valor venal pelo município, por critérios técnicos, com divulgação dos critérios e contestação pelo contribuinte (Código Tributário Nacional, art. 38, §§ 2º e 3º)². Na leitura do Resumo, isso pede ressalva às teses sobre o valor declarado e sobre o valor de referência do município: este guia não antecipa como os tribunais vão conciliar a lei nova com elas.

Na prática, há divergência. A página da Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo informa que a base do ITBI é o maior valor entre o da transação e o valor venal de referência fornecido pela prefeitura⁷. Na leitura do Resumo, quando a guia vier com base acima do preço do negócio, o caso é de conversar com um advogado, que vai indicar se o caminho é contestar na prefeitura ou na Justiça.

Qual é a alíquota do ITBI?

Cada município fixa a sua. Em São Paulo, a alíquota geral é de 3% (Lei municipal 11.154/1991, art. 10)⁴. A mesma lei prevê uma faixa reduzida no financiamento pelo SFH, pelo PAR, de habitação de interesse social ou por consórcio: 0,5% sobre o valor financiado até R$ 100.000,00 e 3% sobre o restante, nas transmissões de imóveis de até R$ 600.000,00, e manda atualizar esses valores (art. 10, I, e § 2º)⁴. Na tabela da página da prefeitura datada de 13/01/2026, os limites atualizados para contratos de financiamento celebrados a partir de 01/01/2026 são de R$ 120.968,00 para a parte com alíquota de 0,5% e de R$ 725.808,00 para o valor do imóvel⁷. Imóveis acima desse teto e os financiados pelo Sistema Financeiro Imobiliário ou pela carteira hipotecária pagam 3% sobre toda a base⁷. A mesma tabela traz limites menores para contratos de anos anteriores⁷.

São Paulo é só um exemplo. Na leitura do Resumo, cada cidade tem alíquota, faixas e descontos próprios, e o número certo sai da prefeitura do imóvel.

Como os cartórios cobram a escritura e o registro?

Por tabela estadual. Os estados e o Distrito Federal fixam os emolumentos dos cartórios por lei, e o valor deve corresponder ao custo efetivo e à remuneração adequada do serviço (Lei 10.169/2000, art. 1º)³. Os valores ficam em tabelas, em reais; nos atos com conteúdo financeiro, como a compra e venda, a tabela usa faixas com mínimo e máximo, e o ato se enquadra pelo valor do documento (art. 2º)³.

A lei também proíbe fixar emolumento como percentual do valor do negócio e cobrar qualquer quantia que não esteja prevista na tabela (art. 3º, II e III)³. Na leitura do Resumo, o caminho para saber o custo é pedir ao tabelião e ao registro um orçamento com o valor da compra.

Há um desconto previsto em lei federal. Na primeira aquisição imobiliária para fins residenciais financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, os emolumentos dos atos ligados a ela são reduzidos em 50% (Lei 6.015/1973, art. 290)⁸.

Toda compra precisa de escritura?

Não. A escritura pública é essencial nos negócios sobre direitos reais em imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo do país, salvo quando a lei dispõe de outro modo (Código Civil, art. 108)⁹. Uma dessas exceções é o financiamento: na Lei 9.514/1997, os contratos podem ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura (art. 38)¹⁰. Na leitura do Resumo, quando o banco usa o instrumento particular, o contrato vai direto ao registro, sem passar pelo tabelião.

Por que o registro não pode ficar para depois?

Porque é ele que transfere a propriedade. Entre vivos, a propriedade passa com o registro do título no Registro de Imóveis, e enquanto ele não é feito, o vendedor continua a ser considerado dono do imóvel (Código Civil, art. 1.245)¹¹.

O cartório tem prazo. Protocolado o título, ele deve registrar ou emitir nota com as exigências em até 10 dias; a escritura de compra e venda sem cláusulas especiais, sem exigências e com os emolumentos pagos, deve ser registrada em até 5 dias (Lei 6.015/1973, art. 188)¹².

Checklist do corretor

• Deixar no contrato quem paga ITBI, escritura e registro¹.
• Conferir na prefeitura a alíquota, as faixas e a base que ela usa no ITBI.
• Verificar se a compra tem alíquota reduzida por ser financiada, quando a cidade prevê isso.
• Pedir orçamento ao tabelião e ao registro com o valor do negócio³.
• Na primeira aquisição residencial pelo SFH, pedir a redução de 50% dos emolumentos⁸.
• Levar o título ao registro logo: até lá, o vendedor continua sendo o dono¹¹.

Este guia é informativo e não substitui a orientação de um advogado, do cartório ou da prefeitura no caso concreto.