Memorial de incorporação: o que o corretor confere antes de ofertar um lançamento

Antes de pôr um lançamento na vitrine, o corretor precisa responder a uma pergunta simples: a incorporação está registrada? A Lei 4.591/1964, que trata do condomínio em edificações e das incorporações imobiliárias, condiciona a venda das futuras unidades ao registro do memorial de incorporação no cartório de imóveis¹. Este guia mostra o que conferir nesse registro e nos documentos ligados a ele.

O que é o memorial de incorporação?

É o conjunto de documentos que o incorporador leva ao registro de imóveis para poder vender¹. A exigência de passar pelo cartório antes de negociar as unidades existe desde a redação original de 1964, que falava em arquivar os documentos². Pela redação atual do art. 32, dada pela Lei 14.382/2022, em vigor desde 28/06/2022, o incorporador só pode alienar ou onerar as frações ideais do terreno e as acessões que vão corresponder às futuras unidades depois de registrado o memorial^1,3. Esse registro submete o terreno a um regime condominial especial e, junto com a instituição do condomínio sobre as frações ideais, forma um ato registral único¹.

Quais documentos compõem o memorial?

O art. 32 lista os documentos em alíneas¹. Os que mais interessam a quem vende:

Qualquer pessoa pode pedir ao cartório certidão ou cópia desses documentos¹.

Onde o número do registro precisa aparecer?

O número do registro e o cartório competente devem constar de anúncios, impressos, publicações, propostas e contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação; a lei só dispensa os anúncios classificados¹. Material de venda sem essa informação é sinal de alerta. Para o incorporador, negociar frações ideais sem cumprir antes as exigências da lei é contravenção relativa à economia popular⁴.

O registro tem prazo de validade?

Não mais com esse nome. Na redação antiga, o art. 33 dava ao registro um prazo de validade, com revalidação². A Medida Provisória 1.085/2021, convertida na Lei 14.382/2022, trocou essa validade por um dever de atualização^2,5. Hoje funciona assim: se, 180 dias depois do registro, a incorporação ainda não se concretizou, seja pela venda ou oneração de alguma unidade, pela contratação do financiamento da obra ou pelo início das obras, o incorporador só pode negociar unidades depois de averbar certidões e documentos atualizados⁵. Enquanto a incorporação não se concretizar, essa atualização se repete a cada 180 dias; a redação atual também é da Lei 14.382/2022⁵.

O que é o prazo de carência?

É o período, fixado pelo incorporador em declaração que faz parte do memorial, dentro do qual ele pode desistir do empreendimento⁶. O prazo não pode ser prorrogado e precisa aparecer nos documentos preliminares de ajuste⁶. O art. 34, § 2º, ainda diz que a carência não pode ultrapassar o prazo de validade do registro ou de sua revalidação, expressão que vem da redação antiga do art. 33^6,2. Na leitura do Resumo, a referência ficou sem par desde a MP 1.085/2021, convertida na Lei 14.382/2022, e por isso o dado a conferir é o prazo de carência declarado no próprio memorial. A desistência deve ser comunicada por escrito ao cartório e a cada adquirente⁶. Se o incorporador não devolver em 30 dias o que recebeu, os compradores podem cobrar por via executiva, com correção e juros⁷. Vender dentro da carência exige deixar isso claro ao cliente.

O que olhar na matrícula além do registro?

Os ônus. Ônus reais, como uma hipoteca, e ônus fiscais não impedem o registro da incorporação, salvo os que impedem a própria alienação, mas o registro é feito com ressalvas, e todo documento extraído dele informa a existência e a extensão desses ônus¹. Se o imóvel tiver ônus real ou fiscal, ou houver ação contra os alienantes capaz de comprometê-lo, o fato deve aparecer em todos os documentos de ajuste, com a natureza e as condições de liberação⁸. O quadro-resumo do contrato também precisa informar os ônus, em especial quando o imóvel garante o financiamento da própria obra⁹.

O que o patrimônio de afetação protege?

A afetação é opcional e fica a critério do incorporador¹⁰. Quando adotada, o terreno, as acessões e os demais bens e direitos da incorporação ficam separados do patrimônio do incorporador e só respondem pelas dívidas daquele empreendimento¹⁰. A afetação foi criada em 2001 pela Medida Provisória 2.221, que incluiu os arts. 30-A e seguintes na Lei 4.591¹¹. A Lei 10.931/2004 revogou essa medida provisória e pôs no lugar os atuais arts. 31-A a 31-F¹².

Três pontos interessam a quem vende:

• Como saber se existe: a afetação se constitui pela averbação, no registro de imóveis, de termo assinado pelo incorporador, o que pode ser feito a qualquer tempo¹³. É na matrícula que se confere.
• Falência: a falência ou a insolvência civil do incorporador não atinge os patrimônios de afetação, que ficam fora da massa; os adquirentes, em assembleia, decidem se continuam a obra ou liquidam o patrimônio¹⁴.
• Controle: o incorporador deve movimentar os recursos em conta exclusiva e prestar contas à Comissão de Representantes pelo menos uma vez por trimestre, com relatório do andamento da obra e balancete¹⁵. A comissão e o banco que financia a obra podem nomear um fiscal¹⁶.

Os bens afetados só podem ser dados em garantia real em operação de crédito cujo dinheiro vá inteiramente para a obra e para a entrega das unidades; a regra está no art. 31-A, § 3º, desde a Lei 10.931/2004^10,2. A Lei 14.620/2023 apenas estendeu o destino do crédito às pertenças das unidades¹⁷. A Lei 10.931/2004 também criou um regime especial de tributação, opcional, que tem como condição a afetação da incorporação¹².

O que o contrato precisa trazer?

Desde a Lei 13.786/2018, todo contrato de venda de unidade em incorporação começa por um quadro-resumo⁹. Para quem confere documentação, dois itens pesam: o número do registro do memorial, a matrícula e o cartório; e o prazo final para obter o habite-se, com as consequências do atraso⁹. A lei admite tolerância de até 180 dias corridos na entrega, desde que combinada de forma clara e destacada¹⁸. Se faltar item no quadro-resumo, abre-se prazo de 30 dias para corrigir; sem correção, o comprador tem justa causa para rescindir⁹.

Qual é a responsabilidade do corretor?

A Lei 4.591 prevê reclusão de um a quatro anos, e multa, para o incorporador, o corretor e o construtor que fizerem afirmação falsa, em proposta, contrato, publicidade ou comunicação ao público, sobre a constituição do condomínio, a alienação das frações ideais ou a construção¹⁹. No campo civil, o Código Civil obriga o corretor a esclarecer o cliente sobre a segurança e o risco do negócio, sob pena de responder por perdas e danos²⁰.

Checklist antes do primeiro anúncio

• Certidão atualizada da matrícula com o registro da incorporação.
• Número do registro e cartório em todo material e em toda proposta.
• Data do registro e, passados 180 dias sem concretização, averbação das certidões atualizadas.
• Prazo de carência, se houver, informado ao cliente por escrito.
• Ônus da matrícula conferidos e descritos nos documentos de ajuste.
• Averbação do patrimônio de afetação, se o incorporador optou por ela.
• Quadro-resumo com registro, matrícula, cartório e prazo do habite-se.

Este guia é informativo e não substitui a orientação de um advogado no caso concreto.