Contrato de promessa de compra e venda: o que não pode faltar

O contrato de promessa de compra e venda é o acordo que fixa o negócio antes da escritura. Pelo Código Civil, ele precisa trazer todos os requisitos essenciais do contrato definitivo, só não a forma (art. 462)¹. Se não tiver cláusula de arrependimento e for registrado no cartório de imóveis, dá ao comprador direito real à aquisição do imóvel (art. 1.417)¹.

Quando a promessa obriga as partes?

Assinada a promessa com os requisitos do art. 462 e sem cláusula de arrependimento, qualquer das partes pode exigir a celebração do contrato definitivo, dando prazo à outra para cumprir (art. 463)¹. O mesmo artigo manda levar o contrato preliminar ao registro competente (art. 463, parágrafo único)¹. Passado o prazo, o juiz pode, a pedido do interessado, suprir a vontade de quem não cumpriu e dar caráter definitivo à promessa (art. 464)¹. A outra saída é considerar o contrato desfeito e pedir perdas e danos (art. 465)¹.

O que não pode faltar no contrato?

O Código Civil não traz uma lista de cláusulas, mas a Lei de Parcelamento do Solo traz, para a promessa de compra de lote (Lei 6.766/1979, art. 26)². Na leitura do Resumo, ela serve de roteiro para qualquer promessa:

• As partes, qualificadas: nome, registro civil, CPF, nacionalidade, estado civil e residência de cada contratante².
• O imóvel, descrito: no caso do lote, identificação, confrontações, área e demais características, além do nome e da situação do loteamento e do número e data do registro dele².
• O dinheiro, por inteiro: preço, prazo, forma e local de pagamento e o valor do sinal².
• Juros e multa: a taxa sobre o saldo e sobre as parcelas atrasadas e a cláusula penal, que no lote não pode passar de 10% do débito e só é exigível com intervenção judicial ou atraso de mais de 3 meses².
• Quem paga impostos e taxas do imóvel prometido².
• As restrições urbanísticas do loteamento, quando houver².

Para qualquer imóvel, vale escrever também o prazo para a escritura definitiva, quem paga as despesas de cartório e quando a posse passa ao comprador. E dizer com todas as letras se há ou não direito de arrependimento, porque isso muda o efeito do sinal e a força do contrato¹.

O que muda na venda na planta e no lote?

Nos contratos de unidades de incorporação, a lei exige que o contrato comece por um quadro-resumo (Lei 4.591/1964, art. 35-A)³. Entre os itens obrigatórios estão³:

• o preço total e a parte tratada como entrada, com o valor pago à vista e os percentuais sobre o total;
• o valor da corretagem, as condições de pagamento e quem a recebe;
• a forma de pagamento, com valores e vencimentos das parcelas, e os índices de correção;
• as consequências do distrato e da rescisão por inadimplemento, com as penalidades e os prazos de devolução em negrito;
• os juros e o sistema de amortização;
• a informação sobre o direito de arrependimento do Código de Defesa do Consumidor nas vendas feitas em estande ou fora da sede do incorporador;
• os ônus sobre o imóvel, o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula e o cartório;
• o prazo final para o habite-se e as consequências do atraso.

Se faltar algum item, o incorporador tem 30 dias para corrigir o contrato por aditivo; depois disso, a omissão é justa causa para o comprador rescindir (art. 35-A, § 1º)³. As consequências do desfazimento só valem se o comprador assinar junto dessas cláusulas, em sinal de concordância específica (art. 35-A, § 2º)³. A promessa de lote tem um quadro-resumo parecido, com as mesmas consequências para a falta de informação (Lei 6.766/1979, art. 26-A)².

Como funciona o sinal?

O sinal, que o Código Civil chama de arras, é abatido do preço quando o contrato é cumprido (art. 417)¹. Se quem deu o sinal desiste, a outra parte pode desfazer o contrato e ficar com ele; se quem recebeu desiste, devolve o sinal mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado (art. 418)¹. A parte prejudicada ainda pode pedir indenização maior, se provar prejuízo maior, com o sinal como valor mínimo (art. 419)¹.

Se o contrato prevê direito de arrependimento, o sinal passa a ser só indenização: quem deu perde o sinal, quem recebeu devolve o sinal mais o equivalente, e não há indenização além disso (art. 420)¹.

Por que registrar a promessa?

Porque, na promessa sem cláusula de arrependimento, o registro dá ao comprador direito real à aquisição do imóvel (Código Civil, art. 1.417)¹. A Lei de Registros Públicos prevê o registro da promessa de imóvel não loteado, com ou sem cláusula de arrependimento, paga à vista ou em prestações, na lista dos atos de registro (Lei 6.015/1973, art. 167, I)⁴. Na incorporação, a promessa de unidade é irretratável e, registrada, dá direito real oponível a terceiros e direito à adjudicação compulsória contra o incorporador (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º)³. No loteamento vale regra parecida (Lei 6.766/1979, art. 25)².

Na leitura do Resumo, quanto mais longo o parcelamento do preço, mais o registro protege o comprador contra uma nova venda ou uma penhora do imóvel em nome do vendedor.

E se o vendedor não passar a escritura?

O comprador com direito real pode exigir a escritura definitiva do vendedor ou de quem recebeu os direitos dele e, se houver recusa, pedir ao juiz a adjudicação do imóvel (Código Civil, art. 1.418)¹. Desde a Lei 14.382/2022, a adjudicação compulsória também pode ser feita direto no registro de imóveis da situação do imóvel, isto é, o da circunscrição onde ele fica, com advogado (Lei 6.015/1973, art. 216-B)⁴. O pedido leva, entre outros documentos, a promessa, a prova de que a escritura não foi assinada em 15 dias depois da notificação feita pelo cartório, ata notarial com a prova do pagamento e o comprovante do ITBI⁴. Nessa via, a adjudicação não depende de a promessa ter sido registrada antes (art. 216-B, § 2º)⁴.

E se o comprador parar de pagar?

Com a promessa registrada, o vendedor pode pedir ao cartório que intime o comprador a pagar o atrasado, com encargos, em 30 dias (Lei 6.015/1973, art. 251-A)⁴. Sem o pagamento, o registro da promessa é cancelado, e a certidão do cancelamento serve de prova para o pedido de liminar de reintegração de posse (art. 251-A, §§ 5º e 6º)⁴.

Checklist antes de colher as assinaturas

• Matrícula atualizada, com os ônus e o nome de quem vende.
• Qualificação completa de todas as partes, inclusive cônjuges.
• Preço, entrada, sinal, parcelas, índice de correção e juros por escrito.
• Prazo e responsável pela escritura, pelo ITBI e pelas despesas de cartório.
• Cláusula clara sobre arrependimento.
• Na planta ou no lote, o quadro-resumo completo no início do contrato.

Este guia é informativo e não substitui a orientação de um advogado no caso concreto.