Compra de imóvel: as certidões que o comprador deve pedir

A certidão que mais importa é a da matrícula do imóvel, porque, em regra, o que não está registrado ou averbado nela não pode ser oposto a quem compra de boa-fé (Lei 13.097/2015, art. 54, § 1º)¹. Para lavrar a escritura, a lei pede o comprovante do ITBI, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º)². Ainda assim, algumas dívidas do vendedor alcançam o imóvel mesmo fora da matrícula, e é por isso que as certidões pessoais dele continuam úteis^5,6.

O que a lei exige na escritura?

O tabelião registra na escritura a apresentação do documento do ITBI pago, das certidões fiscais e das certidões de propriedade e de ônus reais, sem precisar transcrevê-las². O regulamento dessa lei detalha a lista³:

• Ações e ônus: o registro de imóveis emite a certidão das ações reais e pessoais reipersecutórias sobre o imóvel e a dos ônus reais, e as duas valem 30 dias para a escritura³.
• Tributos do imóvel urbano: as certidões dos tributos que incidem sobre o imóvel, que o comprador pode dispensar, passando a responder pelos débitos fiscais existentes³.
• Imóvel rural: o Certificado de Cadastro do Incra, com a prova de quitação do último Imposto Territorial Rural lançado³.

As certidões não tiram do vendedor a obrigação de declarar na escritura outras ações e ônus que pesem sobre o imóvel, sob pena de responsabilidade civil e penal³. O mesmo regulamento se aplica, no que couber, ao contrato particular do Sistema Financeiro da Habitação³.

Qual certidão da matrícula pedir?

Qualquer pessoa pode pedir certidão ao registro de imóveis, sem explicar o motivo (Lei 6.015/1973, art. 17)⁴. A certidão de inteiro teor reproduz todo o conteúdo da matrícula e basta para comprovar a propriedade, os direitos, os ônus reais e as restrições sobre o imóvel⁴. A certidão da situação jurídica atualizada traz as informações vigentes: descrição, número de contribuinte, proprietário, direitos, ônus e restrições judiciais e administrativas⁴.

Os prazos máximos do cartório, contados do pagamento, são de 4 horas para a certidão de inteiro teor eletrônica pedida no expediente com o número da matrícula, 1 dia para a de situação jurídica atualizada e 5 dias nos demais casos⁴. Onde há dificuldade de comunicação eletrônica, a Corregedoria-Geral da Justiça do estado pode autorizar prazos maiores, de modo excepcional e com aviso ao público (Lei 6.015/1973, art. 19, § 12)⁴.

Por que a matrícula ganhou tanto peso?

Pela Lei 13.097/2015, a venda é eficaz contra atos anteriores que não estejam registrados ou averbados na matrícula¹. A lei lista o que precisa estar lá para atingir o comprador¹:

• citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias¹;
• constrição judicial, execução admitida pelo juiz ou fase de cumprimento de sentença¹;
• restrição administrativa ou convencional, indisponibilidade ou outros ônus previstos em lei¹;
• ação que possa levar o proprietário à insolvência, averbada por decisão judicial¹;
• qualquer constrição judicial sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do dono, inclusive de ação de improbidade ou de hipoteca judiciária, também averbada por decisão judicial¹.

A regra tem ressalvas: não protege nos casos dos arts. 129 e 130 da lei de falências nem nas aquisições e extinções de propriedade que independem de registro¹. Na leitura do Resumo, a usucapião é o exemplo mais comum dessa última ressalva. A regra também não vale para imóveis da União, dos estados, do Distrito Federal, dos municípios e de suas autarquias e fundações (art. 58)¹.

E a lei diz que, para a validade do negócio e para a boa-fé do comprador, não se exigem certidões além das previstas na Lei 7.433/1985, nem certidões forenses ou de distribuidores judiciais (art. 54, § 2º)¹.

Então as certidões do vendedor ficaram dispensáveis?

Não para tudo. Há dívidas que seguem o imóvel ou o comprador por outras leis:

• Dívida tributária do vendedor: o Código Tributário Nacional presume fraudulenta a venda feita por quem tem crédito tributário inscrito em dívida ativa, salvo se reservou bens suficientes para pagar a dívida (art. 185)⁵. No Tema 290, julgado como repetitivo pela Primeira Seção do STJ, ficou fixado que, para venda feita desde 09/06/2005, basta a inscrição em dívida ativa para caracterizar a fraude⁶. A página do tema registra que a presunção vale mesmo diante da boa-fé do comprador e sem registro de penhora⁶.
• IPTU e taxas do imóvel: os tributos ligados ao imóvel passam para o comprador, salvo se o título trouxer a prova de quitação (CTN, art. 130)⁵.
• Condomínio: quem compra a unidade responde pelas dívidas do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros (Código Civil, art. 1.345)⁹. A venda depende de prova de quitação com o condomínio (Lei 4.591/1964, art. 4º, parágrafo único)¹⁰, e a Lei 7.433 aceita como prova a declaração do vendedor, sob as penas da lei, escrita no contrato (art. 2º, § 2º)².
• Débitos trabalhistas: a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT) é emitida de graça e pela internet e mostra se há dívida não paga na Justiça do Trabalho (CLT, art. 642-A)⁸.

O Tema 290 foi julgado em 10/11/2010, antes da Lei 13.097/2015, e trata de execução fiscal^6,1. Na leitura do Resumo, por isso, as certidões de débitos federais, estaduais e municipais em nome do vendedor seguem sendo a defesa do comprador, e a combinação dessas regras num caso concreto é assunto para advogado. O mesmo vale para as ações comuns: o Código de Processo Civil considera fraude à execução a venda feita quando já corria contra o devedor ação capaz de levá-lo à insolvência (art. 792, IV)⁷. No imóvel, a Lei 13.097/2015 remete a esse inciso do CPC: para atingir o comprador de boa-fé, a existência dessa ação precisa estar averbada na matrícula, por decisão judicial (art. 54, IV)¹. A certidão dos distribuidores não é exigida para a boa-fé do comprador (Lei 13.097/2015, art. 54, § 2º)¹. Na leitura do Resumo, ela mostra antes da assinatura se o vendedor tem processos que podem virar briga.

Na prática, faz diferença?

Faz. Num caso julgado pela Quarta Turma do STJ, candidatos a comprador desistiram do negócio ao descobrir uma execução fiscal contra o dono do imóvel, sobre a qual não tinham sido informados, e foram livrados de pagar a comissão¹¹. Para o relator, a imobiliária deixou de cumprir o dever de buscar certidões no cartório de distribuição sobre ações contra os vendedores¹¹. É decisão de turma, que não é repetitiva, porque o repetitivo cabe à Corte Especial ou a uma das Seções^12,11.

A lista para o dossiê

Na leitura do Resumo, além da declaração do vendedor, vale pedir ao síndico ou à administradora a declaração de quitação, porque é o condomínio quem cobra a dívida depois.

Este guia é informativo e não substitui a orientação de um advogado no caso concreto.