SFH ou SFI: a diferença que muda o teto do imóvel e a taxa

SFH e SFI são os sistemas em que o financiamento imobiliário pode ser enquadrado, e a diferença prática aparece no teto do valor do imóvel, no custo máximo do crédito e no uso do FGTS^1,3,4. No SFH, desde outubro de 2025, o imóvel pode ter valor de avaliação de até R$ 2,25 milhões, e o custo efetivo do crédito não pode passar de 12% ao ano (Resolução CMN 5.255/2025 e Resolução CMN 4.676/2018, art. 13)^1,2.

O que é o SFH e o que é o SFI?

O Sistema Financeiro da Habitação, o SFH, da Lei 4.380/1964, existe para facilitar e promover a construção e a compra da casa própria, em especial pelas famílias de menor renda (Resolução CMN 4.676/2018, art. 3º)¹.

O Sistema de Financiamento Imobiliário, o SFI, da Lei 9.514/1997, tem uma finalidade mais ampla: promover o financiamento imobiliário em geral (Lei 9.514/1997, art. 1º)³. Nele, as operações são feitas livremente, em condições de mercado, e podem usar recursos captados nos mercados financeiro e de capitais (Lei 9.514/1997, art. 4º)³. Bancos, caixas econômicas, sociedades de crédito imobiliário e companhias hipotecárias, entre outras instituições, podem operar no SFI (Lei 9.514/1997, art. 2º)³.

As condições essenciais do SFI são a devolução integral do valor emprestado com o reajuste, os juros combinados no contrato, a capitalização dos juros e o seguro contra morte e invalidez permanente (Lei 9.514/1997, art. 5º)³.

Qual é o teto do imóvel no SFH?

Desde a Resolução CMN 5.255, de 10 de outubro de 2025, o valor de avaliação do imóvel financiado no SFH pode chegar a R$ 2,25 milhões². Essa mudança passou a valer na data da publicação da resolução (Resolução CMN 5.255/2025, art. 4º, I)². Antes, o limite era de R$ 1,5 milhão, valor da redação original da Resolução 4.676, de 2018 (art. 13, I)¹.

Para quem compra na planta, há uma regra útil. Na compra de imóvel novo contratada durante a obra, o enquadramento no teto considera o valor do imóvel na data do contrato definitivo ou da promessa de compra e venda (Resolução CMN 4.676/2018, art. 13, § 3º)¹. Sem laudo de avaliação válido nessa data, pode ser usado o valor que está no próprio contrato (Resolução CMN 4.676/2018, art. 13, § 4º)¹.

O SFI não tem esse teto: o limite de valor de avaliação faz parte das condições específicas das operações do SFH (Resolução CMN 4.676/2018, art. 13)¹.

E a taxa?

No SFH, o custo efetivo máximo para quem toma o crédito, somando juros, comissões e outros encargos, é de 12% ao ano (Resolução CMN 4.676/2018, art. 13, II)¹. Ficam fora dessa conta os seguros de morte e invalidez permanente, de danos físicos ao imóvel e de responsabilidade civil do construtor, além de tarifas previstas na própria resolução (Resolução CMN 4.676/2018, art. 13, § 2º, na redação da Resolução CMN 5.255/2025)^1,2.

No SFI, vale a taxa combinada no contrato, sem esse teto (Lei 9.514/1997, art. 5º, II)³.

Na leitura do Resumo, os 12% ao ano são limite, e não preço: cada banco pode cobrar menos, e é o custo efetivo de cada proposta que deve ser comparado¹.

A regra que, no SFH, mandava usar a remuneração básica da poupança quando o contrato previa a atualização do saldo devedor caiu em 2019, com a revogação desse inciso pela Resolução CMN 4.739/2019 (Resolução CMN 4.676/2018, art. 13, III)¹.

Quem pode usar o FGTS?

O FGTS só entra na compra quando a operação é financiável nas condições do SFH, e o trabalhador precisa somar pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do fundo (Lei 8.036/1990, art. 20, VII)⁴. O saldo também pode amortizar ou quitar o financiamento, desde que ele tenha sido concedido no SFH, com intervalo mínimo de 2 anos entre um uso e outro (Lei 8.036/1990, art. 20, VI)⁴.

O fundo ainda pode pagar parte das prestações de financiamento do SFH, abatendo até 80% de cada uma, com o valor bloqueado usado por pelo menos 12 meses (Lei 8.036/1990, art. 20, V)⁴.

Há impedimentos. Nas operações firmadas desde 25 de junho de 1998, o uso fica vedado a quem já é proprietário ou promitente comprador de imóvel no município onde mora ou já tem um financiamento nas condições do SFH em qualquer lugar do país (Lei 8.036/1990, art. 20, § 17)⁴.

Na leitura do Resumo, imóvel acima do teto do SFH fica fora do uso do FGTS na compra, porque a operação deixa de ser financiável nas condições do sistema.

O que vale para os dois?

A alienação fiduciária, em que o comprador transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel como garantia, não é exclusiva de quem opera no SFI e pode ser contratada por pessoa física ou jurídica (Lei 9.514/1997, art. 22, § 1º)³. Na leitura do Resumo, a garantia não é o que separa um sistema do outro: o que separa é o enquadramento da operação nas condições do SFH.

O que mudou em 2026 e o que está marcado para 2027?

A Resolução CMN 5.255 entra em vigor por etapas, e parte dela vale desde 1º de janeiro de 2026 (Resolução CMN 5.255/2025, art. 4º, II)². Desde então, o crédito imobiliário com saldo corrigido por índice de preços pode incluir componente adicional de amortização, para reduzir a variação no valor das prestações, dentro do teto que o Banco Central divulga todo mês com base no IPCA (Resolução CMN 4.676/2018, art. 5º, §§ 4º a 6º, incluídos pela Resolução CMN 5.255/2025)². Quando o imóvel já garante outra operação de crédito, a soma da operação nova com os saldos devedores já garantidos não pode passar do limite de cota de crédito, a fatia máxima do valor de avaliação que pode ser financiada (Resolução CMN 4.676/2018, art. 6º, § 2º, na redação da Resolução CMN 5.255/2025)². E o financiamento aprovado até 31 de dezembro de 2025 pode ser contratado com os limites de cota de crédito que valiam na data da aprovação (Resolução CMN 4.676/2018, art. 25-C, incluído pela Resolução CMN 5.255/2025)².

Outra parte da Resolução CMN 5.255 entra em vigor em 1º de janeiro de 2027 e reescreve a definição das operações do SFH e as regras de direcionamento dos depósitos de poupança (Resolução CMN 5.255/2025, art. 4º, III)². Pela nova redação, são operações do SFH as destinadas à compra de imóvel residencial novo, usado ou em construção, à construção, à reforma ou ampliação, à produção de imóveis residenciais e à compra de material de construção (Resolução CMN 4.676/2018, art. 12, na redação da Resolução CMN 5.255/2025)².

Desde janeiro de 2026, a resolução também manda o Banco Central avaliar, até o fim de 2026, os resultados das regras de direcionamento da poupança, e essa avaliação pode levar o Conselho Monetário Nacional a rever os parâmetros da resolução (Resolução CMN 4.676/2018, art. 26-A, incluído pela Resolução CMN 5.255/2025)². Por isso, teto e condições podem mudar: confira a data da regra antes de cada atendimento.

Checklist antes de falar em financiamento

• Confira o valor de avaliação do imóvel e compare com o teto do SFH em vigor.
• Na planta, use o valor da data da promessa de compra e venda para o enquadramento (Resolução CMN 4.676/2018, art. 13, § 3º)¹.
• Pergunte ao comprador se ele já tem imóvel no município onde mora ou financiamento do SFH, antes de contar com o FGTS.
• Peça ao banco o custo efetivo total da proposta, e não só a taxa de juros.

Este guia é informativo e não substitui a orientação do banco nem de um advogado no caso concreto.