Usar FGTS para comprar imóvel: regras, limites e prazos

O saldo do FGTS pode pagar parte ou todo o preço da casa própria e, depois da compra, amortizar ou quitar o financiamento ou cobrir parte das prestações (Lei 8.036/1990, art. 20, V, VI e VII)¹. Para isso, o comprador precisa de pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do fundo, e a operação tem de ser financiável nas condições do Sistema Financeiro da Habitação, o SFH (art. 20, VII)¹. O teto de avaliação do imóvel no SFH é de R$ 2.250.000 desde 10 de outubro de 2025, fixado pelo Conselho Monetário Nacional (Resolução CMN 5.255/2025)².

Quem pode usar o FGTS na compra?

O agente operador do fundo resume as condições do trabalhador assim³:

• Tempo de trabalho: pelo menos 3 anos sob o regime do FGTS, somando todos os períodos, seguidos ou não, na mesma empresa ou em empresas diferentes³.
• Sem financiamento ativo no SFH: em nenhum lugar do país³.
• Sem outro imóvel residencial na região: o comprador não pode ser dono, possuidor, promitente comprador, cessionário ou usufrutuário de imóvel residencial, pronto ou em construção, no município onde trabalha ou mora, incluindo os municípios vizinhos e os da mesma região metropolitana³.

A própria lei proíbe o uso quando o comprador já é dono ou promitente comprador de imóvel no município em que mora, ou quando já tem financiamento do SFH em qualquer parte do país (art. 20, § 17)¹. E diz que o direito de comprar moradia com o FGTS só pode ser exercido para um único imóvel (art. 20, § 3º)¹.

Há exceções que costumam destravar negócios. Quem tem fração ideal de até 40% de um imóvel residencial pode usar o FGTS para comprar outro³. Quem recebeu imóvel por doação ou herança com usufruto vitalício em favor de outra pessoa também pode³. Para casais, a análise depende do regime de bens do casamento³.

Que imóvel pode ser comprado com o FGTS?

O imóvel precisa ser residencial urbano e servir de moradia ao trabalhador⁴. Ele tem de ficar no município onde o comprador trabalha, nos municípios vizinhos ou na mesma região metropolitana, ou no município onde ele comprove residência há mais de um ano, também com os vizinhos e a região metropolitana³.

• Valor de avaliação: não pode passar do limite do SFH fixado pelo Conselho Monetário Nacional³, hoje de R$ 2.250.000, regra que vale desde a publicação da Resolução CMN 5.255/2025, em 10 de outubro de 2025². Algumas páginas do agente operador ainda citam o teto antigo, de R$ 1.500.000⁴.
• Valor que o FGTS cobre: o saldo usado, somado ao financiamento, não pode passar do menor valor entre o preço de compra e venda e a avaliação do imóvel³.
• Imóvel misto: quando o imóvel tem parte residencial e parte comercial, o FGTS paga só a parte residencial, que deve vir separada no laudo de avaliação³.
• Imóvel já comprado com FGTS: não pode ser comprado de novo com o fundo se a transação anterior com FGTS tiver menos de 3 anos³.

Em que momentos o FGTS pode entrar?

• Na compra: como entrada ou pagamento de parte ou de todo o preço (art. 20, VII)¹. Imóvel em construção só pode receber FGTS se a compra estiver ligada a um financiamento, dentro ou fora do SFH, ou a um autofinanciamento com construtora, cooperativa ou consórcio, entre outros³.
• No consórcio: o saldo pode servir de lance para a carta de crédito ou completar o valor dela na compra de imóvel residencial pronto ou em construção⁴.
• Para amortizar ou quitar: o FGTS pode abater ou liquidar o saldo devedor, com intervalo mínimo de 2 anos entre um uso e outro (art. 20, VI)¹. Para amortizar, as prestações precisam estar em dia; para quitar, o atraso é admitido⁵.
• Para pagar parte das prestações: o saldo cobre até 80% do valor da prestação, e o valor bloqueado é usado por no mínimo 12 meses (art. 20, V)¹.

Nesses usos depois da compra, o limite de avaliação que conta é o teto do SFH em vigor na data da aquisição do imóvel⁵. Os financiamentos fora do SFH também podem receber FGTS, desde que respeitem os mesmos limites financeiros do sistema e as condições do Conselho Curador (art. 20, § 23)¹. Na amortização, na quitação e no pagamento de prestações, isso vale para contratos fora do SFH firmados a partir de 12/06/2021⁵.

Quem aderiu ao saque-aniversário pode usar o FGTS na casa?

Pode. Para quem está no saque-aniversário, a lei mantém as hipóteses de saque do art. 20, com exceção das que ela lista, quase todas ligadas ao fim do contrato de trabalho, como a demissão sem justa causa; as de moradia continuam valendo (art. 20-A, § 2º, II)¹. O cuidado é com a antecipação: quem cedeu os saques anuais a um banco pode ter parte do saldo bloqueada, e qualquer uso respeita esse bloqueio (art. 20-D, §§ 3º a 5º)¹. Por isso, vale pedir ao cliente o extrato atualizado antes de contar com o saldo.

E o FGTS futuro?

A lei permite que, na assinatura do financiamento habitacional do SFH, o trabalhador ofereça em garantia os seus saques futuros do FGTS para amortizar, quitar ou pagar parte das prestações (art. 20, § 27, com a redação da Lei 14.620/2023)¹. Nesse caso, ficam dispensados o prazo de 12 meses e o intervalo de 2 anos, nas condições fixadas pelo Conselho Curador¹. Quem pode usar e com qual renda depende da regra do Conselho Curador em vigor, e é o banco que informa.

O que o corretor confere antes da proposta

• Tempo de trabalho do comprador sob o FGTS, pelo extrato e pela carteira de trabalho.
• Se ele ou o cônjuge tem imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, ou financiamento ativo no SFH.
• Se o imóvel é residencial urbano, fica na região certa e tem avaliação dentro do teto do SFH (para amortizar ou pagar parcelas, o teto da data da compra).
• Se o imóvel foi comprado com FGTS na transação anterior, e quando.
• Se o cliente antecipou o saque-aniversário e quanto do saldo está bloqueado.

Todas as modalidades de uso do FGTS na moradia passam por agente financeiro ou administradora de consórcio⁶. As regras de detalhe são do Conselho Curador e podem mudar; antes de fechar, a análise do banco é que vale.