Escritura online no e-Notariado: como comprar imóvel a distância

Dá para assinar a escritura de compra de um imóvel sem ir ao cartório no dia do ato, desde que cada parte tenha antes um certificado digital notarizado, identidade digital que só sai depois de a pessoa ser identificada presencialmente por um notário (Provimento nº 149/2023 da Corregedoria Nacional de Justiça, art. 285, II)¹. O ato é feito no e-Notariado, a plataforma eletrônica dos tabeliães, com videoconferência gravada e assinatura digital das partes (arts. 286 e 287)¹. O resultado é uma escritura pública com o mesmo valor da de papel, aceita pelo registro de imóveis e pelos bancos (art. 312)¹. O que muda é a forma de comparecer: a escolha do cartório tem regra própria, e o imóvel só passa para o comprador depois do registro.

O que é o e-Notariado?

É o Sistema de Atos Notariais Eletrônicos, oferecido na internet pelo Colégio Notarial do Brasil, Conselho Federal, que o implanta e mantém sem custo para o Conselho Nacional de Justiça (Provimento nº 149/2023, arts. 290 e 291)¹. As regras nasceram no Provimento nº 100/2020, que hoje aparece como revogado na página do CNJ, com o Provimento nº 149/2023 como norma revogadora². Desde então, elas estão no Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento nº 149/2023)¹.

Dois pontos importam para quem fecha negócio. Todo tabelião de notas do país tem de oferecer o serviço eletrônico (art. 284, parágrafo único)¹. E nenhum ato notarial a distância, com assinatura eletrônica colhida remotamente, pode ser feito fora do e-Notariado (art. 318)¹.

Como funciona a assinatura a distância?

A norma lista o que o ato eletrônico precisa ter (art. 286)¹:

• Videoconferência com o tabelião: é nela que ele capta o consentimento das partes sobre o negócio.
• Concordância expressa de comprador e vendedor com o texto da escritura.
• Assinatura digital das partes, feita só pelo e-Notariado.
• Assinatura do tabelião com certificado digital do padrão ICP-Brasil.
• Arquivo em formato de longa duração, com assinatura digital.

A gravação tem um conteúdo mínimo: a identificação das partes, a capacidade e a livre manifestação atestadas pelo tabelião, o consentimento, o objeto e o preço do negócio, a data e o horário do ato e a indicação do livro, da página e do cartório em que ele será lavrado (art. 286, parágrafo único)¹. Por isso, preço e forma de pagamento precisam estar fechados antes de a câmera ligar.

Para assinar, a parte usa um certificado digital notarizado, que o tabelião fornece de graça aos clientes, para uso exclusivo e por prazo determinado (art. 292, § 4º)¹. Para obter esse certificado, a pessoa precisa ser identificada presencialmente por um notário (art. 285, II)¹. Já no ato, a identificação é remota: o tabelião confere a via original da identidade eletrônica e as demais informações a que teve acesso, e pode usar o sistema de identificação do e-Notariado, documentos digitalizados, cartões de assinatura de outros cartórios e bases biométricas (art. 301)¹.

Qual cartório pode fazer a escritura online?

Aqui está a principal diferença em relação ao balcão. No atendimento presencial, a escolha do tabelião é livre, seja qual for o domicílio das partes ou o lugar do imóvel (Lei 8.935/1994, art. 8º)³. Na escritura a distância, a competência é do tabelião da circunscrição do imóvel ou do domicílio do adquirente (Provimento nº 149/2023, art. 302)¹.

As variações previstas no mesmo artigo¹:

• Imóveis em lugares diferentes no mesmo ato: serve o tabelião de qualquer uma das circunscrições (art. 302, § 1º)¹.
• Imóvel e comprador no mesmo estado: o comprador pode escolher qualquer tabelionato daquela unidade da federação (art. 302, § 2º)¹.
• Quem é o adquirente: pela ordem da norma, o comprador, quem adquire o direito real ou quem tem o crédito reconhecido (art. 302, § 3º)¹.

O domicílio da pessoa física é comprovado pelo título de eleitor ou por outro documento de domicílio, e, sem essa prova, vale apenas o local do imóvel (art. 304)¹. Na leitura do Resumo, um comprador que mora em Belo Horizonte e compra um apartamento em Salvador pode fazer a escritura online com um tabelião de Salvador ou de Belo Horizonte; se morasse em Feira de Santana, qualquer cartório de notas da Bahia serviria.

Uma parte pode ir ao cartório e a outra assinar pela internet?

Pode. A norma autoriza o ato híbrido, em que uma parte assina fisicamente e a outra a distância (art. 313)¹. Serve, por exemplo, quando o vendedor está na cidade do imóvel e o comprador mora longe.

Para quem não vai participar da escritura, existe a procuração pública eletrônica, lavrada pelo tabelião do domicílio de quem dá os poderes ou do local do imóvel (art. 303, parágrafo único)¹.

A escritura eletrônica vale tanto quanto a de papel?

Vale. Os atos notariais eletrônicos são considerados autênticos e com fé pública (art. 299)¹. Quando a autenticidade pode ser conferida pela internet no e-Notariado, eles são instrumentos públicos para todos os efeitos e servem aos registros públicos, às instituições financeiras, às juntas comerciais e ao Detran (art. 312)¹.

A versão impressa traz em destaque a chave de acesso e um QR Code para conferir a autenticidade na internet (art. 298)¹. Quem é parte no ato pode consultá-lo no sistema depois de se cadastrar (art. 297)¹. Um cuidado: nos estados que exigem selo de fiscalização, o ato eletrônico tem de indicar o selo, e o que for lavrado sem ele é nulo (art. 319)¹.

A escritura assinada já passa o imóvel para o comprador?

Não. A propriedade só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis, e até lá o vendedor continua sendo tratado como dono (Código Civil, art. 1.245)⁴. A escritura pública, eletrônica ou não, é exigida para a compra de imóvel de valor acima de 30 vezes o maior salário mínimo do país, salvo se a lei disser o contrário (art. 108)⁴.

O passo seguinte também pode ser feito pela internet. O sistema eletrônico de registros públicos, o Serp, existe para permitir, entre outras coisas, que títulos e documentos sejam recebidos e enviados aos cartórios em formato eletrônico (Lei 14.382/2022, art. 3º)⁵.

Na compra financiada, o caminho pode ser outro. Os atos e contratos da lei da alienação fiduciária de imóveis, inclusive os que transferem direitos reais, podem ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38)⁶. Nesse caso, confirme com o banco qual forma será usada.

O que o corretor organiza antes da videoconferência?

• Confirmar onde o comprador mora e onde está o imóvel, para saber quais cartórios podem lavrar a escritura a distância.
• Pedir às partes que emitam o certificado digital notarizado com antecedência, já que a emissão pede identificação presencial com um notário.
• Reunir e digitalizar os documentos das partes e do imóvel que o cartório pedir.
• Fechar por escrito o preço, a forma de pagamento e o que acontece com o sinal, porque esses dados entram na gravação.
• Testar câmera, áudio e conexão de quem vai assinar de casa.
• Depois da assinatura, acompanhar o envio do título ao registro de imóveis e a emissão da matrícula atualizada.

O valor dos emolumentos é fixado por cada estado e pelo Distrito Federal, em tabelas (Lei 10.169/2000, arts. 1º e 2º)⁷. Consulte a tabela do cartório escolhido antes de marcar a data. Em caso de dúvida sobre a validade de um ato ou sobre a competência do tabelião, vale consultar um advogado ou a corregedoria do tribunal do estado.