Portabilidade de financiamento imobiliário: como trocar de banco

Quem já tem financiamento imobiliário pode levar a dívida para outro banco, com juros menores, sem quitar com dinheiro próprio. É a portabilidade: a transferência da operação de crédito para outra instituição, a pedido do devedor (Resolução CMN 5.057/2022, art. 2º, I)¹. O banco atual não pode recusar, porque tem de garantir a portabilidade quando o devedor pede, recebendo os recursos do banco novo (Resolução CMN 5.057/2022, art. 3º)¹.

Que regras valem hoje?

A portabilidade de crédito é regulada pela Resolução CMN 5.057/2022, em vigor desde 1º de março de 2023, que revogou a antiga Resolução 4.292/2013 (Resolução CMN 5.057/2022, arts. 20 e 21)¹. No financiamento imobiliário, a Lei 9.514/1997 também prevê que o banco novo pode pagar a dívida ao credor original em favor do devedor (Lei 9.514/1997, art. 31, parágrafo único)².

Desde a Resolução CMN 5.265, de novembro de 2025, a troca de informações entre os bancos pode passar pelo sistema eletrônico de registro ou pela infraestrutura do Open Finance (Resolução CMN 5.057/2022, art. 5º)¹.

Como funciona, passo a passo?

1. Pedido no banco novo. O devedor pede a portabilidade ao banco novo, que manda ao atual uma requisição com a proposta: taxa de juros anual nominal e efetiva, custo efetivo total, prazo, sistema de amortização e valor das prestações (Resolução CMN 5.057/2022, art. 7º)¹.
2. Datas de referência. No crédito imobiliário, a requisição traz três datas de referência para o cálculo do saldo devedor (Resolução CMN 5.057/2022, art. 7º, IV)¹.
3. Pedido dos recursos. O banco atual tem até 5 dias úteis para pedir os recursos ao banco novo pelo sistema eletrônico, ou até 3 dias úteis quando a troca de informações passa pelo Open Finance (Resolução CMN 5.057/2022, art. 8º)¹.
4. Transferência. No imobiliário, o dinheiro é transferido em uma das datas de referência (Resolução CMN 5.057/2022, art. 9º, § 1º)¹.
5. Comprovação. O banco atual confirma o recebimento em até 2 dias úteis e, em até 2 dias úteis depois da confirmação, envia o documento que atesta a portabilidade (Resolução CMN 5.057/2022, arts. 10 e 11)¹.
6. Cartório. No imobiliário, esse documento já traz o que é preciso para averbar na matrícula, em ato único, a sub-rogação da dívida e a transferência da garantia para o banco novo (Resolução CMN 5.057/2022, art. 11, parágrafo único)¹.

A averbação da sub-rogação da dívida e da garantia fiduciária ou hipotecária em nome do novo credor está prevista na Lei de Registros Públicos e é feita em ato único (Lei 6.015/1973, art. 167, II)³. Pela Lei 9.514, o credor original tem de emitir o documento que comprova a transferência em até 2 dias úteis depois da quitação da dívida original (Lei 9.514/1997, art. 33-A)².

E se o banco atual oferecer uma taxa menor?

Na leitura do Resumo, nada impede o banco atual de oferecer condições melhores para não perder o cliente, e a decisão continua com o devedor. A lei garante que ele pode desistir da transferência a qualquer momento antes de o banco original pedir os recursos, sem nenhum custo (Lei 9.514/1997, art. 33-B, § 2º)². Nesse caso, o banco original informa a desistência ao banco novo em até 2 dias úteis (Resolução CMN 5.057/2022, art. 8º, § 2º)¹.

Quanto custa trocar de banco?

A parte entre os bancos não sai do bolso do devedor. Os custos da troca de informações e da transferência de recursos entre as instituições não podem ser repassados a ele (Resolução CMN 5.057/2022, art. 15)¹. O banco original pode cobrar do banco novo um ressarcimento pelo custo de originação do crédito, mas esse valor também não pode ser repassado ao devedor (Resolução CMN 5.057/2022, art. 16)^1,2.

A operação de crédito para fins habitacionais é isenta de IOF (Decreto 6.306/2007, art. 9º, I)⁴.

O contrato novo, porém, tem as próprias condições, como o seguro contra morte e invalidez permanente exigido no financiamento do SFI (Lei 9.514/1997, art. 5º, IV)². Na leitura do Resumo, a conta a fazer é comparar o custo efetivo total da proposta nova com o do contrato atual e somar os emolumentos da averbação no cartório. O valor desses emolumentos é fixado por lei de cada estado e do Distrito Federal, em tabela (Lei 10.169/2000, arts. 1º e 2º, I)⁵.

O que não muda na troca?

O valor e o prazo no banco novo não podem passar do saldo devedor e do prazo que falta no contrato atual (Resolução CMN 5.057/2022, art. 6º)¹. Se a prestação nova ficar maior que a atual, o banco novo precisa de concordância formal e específica do devedor (Resolução CMN 5.057/2022, art. 6º, § 1º)¹. Se a troca for para outra modalidade de crédito, o limite de prazo deixa de valer (Resolução CMN 5.057/2022, art. 6º, § 3º)¹.

Financiamento do SFH continua no SFH depois da portabilidade e segue as regras do sistema, menos o teto do valor de avaliação do imóvel (Resolução CMN 5.057/2022, art. 12)¹. Na prática, isso protege quem tem um imóvel que se valorizou e hoje passaria do teto. Outros financiamentos imobiliários podem ser reenquadrados no SFH, desde que cumpram os critérios e as condições do sistema (Resolução CMN 5.057/2022, art. 12, parágrafo único)¹.

Checklist antes de pedir a portabilidade

• Peça ao banco atual o saldo devedor e o prazo que falta.
• Compare o custo efetivo total da proposta nova com o do contrato atual, e não só a taxa.
• Confira se a prestação nova é maior; se for, o banco novo precisa da concordância por escrito.
• Guarde o documento que atesta a portabilidade e acompanhe a averbação na matrícula.

Este guia é informativo e não substitui a orientação do banco nem de um advogado no caso concreto.