Ação revisional de aluguel: quando o valor pode ser revisto
Depois de três anos sem acordo, locador ou inquilino pode pedir ao juiz que o aluguel acompanhe o preço de mercado. Veja quando a ação cabe, como funciona o aluguel provisório e desde quando vale o novo valor.
Em 30 segundos
- Sem acordo, locador ou inquilino pode pedir na Justiça que o aluguel seja ajustado ao preço de mercado depois de 3 anos do contrato ou do último acordo (Lei 8.245/1991, art. 19).
- O juiz pode fixar aluguel provisório de até 80% do pedido, se a ação é do locador, e de no mínimo 80% do aluguel em vigor, se é do inquilino (Lei 8.245/1991, art. 68, II).
- O aluguel fixado na sentença vale desde a citação, e as diferenças são pagas corrigidas depois do trânsito em julgado (Lei 8.245/1991, art. 69).
Para o corretor
Explique ao proprietário e ao inquilino que reajuste e revisão são coisas diferentes: o reajuste aplica o índice do contrato, e a revisão leva o valor ao preço de mercado. Confira a data do contrato e a do último acordo de valor antes de falar em revisional.
Para a imobiliária
Registre no dossiê de cada locação a data do último acordo de valor, porque é dela que se conta o prazo da revisional. Proponha o acordo por escrito antes da ação, já que a lei permite às partes fixar um novo valor de comum acordo.
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A ação revisional serve para levar o aluguel ao preço de mercado quando locador e inquilino não chegam a um acordo. Qualquer uma das partes pode pedir, mas só depois de 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor (Lei 8.245/1991, art. 19)1.
Revisão é o mesmo que reajuste?
Não. O reajuste aplica a cláusula do contrato; a revisão muda a base do aluguel para o preço de mercado1. O valor do aluguel é de livre convenção, mas não pode ser fixado em moeda estrangeira nem atrelado ao câmbio ou ao salário mínimo (Lei 8.245/1991, art. 17)1.
Locador e inquilino podem, de comum acordo, fixar um novo valor para o aluguel e incluir ou mudar a cláusula de reajuste (Lei 8.245/1991, art. 18)1. A revisional existe para quando esse acordo não sai (Lei 8.245/1991, art. 19)1.
Quando cabe a ação revisional?
- Prazo: depois de 3 anos de vigência do contrato ou do acordo anterior sobre o valor (Lei 8.245/1991, art. 19)1.
- Quem pede: o locador, quando acha o aluguel abaixo do mercado, ou o inquilino, quando acha acima (Lei 8.245/1991, art. 19)1.
- Quando não cabe: enquanto corre prazo para o inquilino desocupar o imóvel, como os 30 dias dados depois da denúncia do contrato por prazo indeterminado, ou quando a desocupação já foi combinada ou fixada pelo juiz (Lei 8.245/1991, arts. 46, § 2º, 57 e 68, § 1º)1.
- Locação sob medida: na locação comercial em que o locador compra, constrói ou reforma o imóvel para o inquilino, o contrato pode trazer a renúncia à revisão durante a vigência (Lei 8.245/1991, art. 54-A, § 1º)1.
As regras processuais da Lei do Inquilinato valem para as revisionais, salvo nas locações que a própria lei deixa para o Código Civil e para leis especiais (Lei 8.245/1991, art. 58)1.
Como corre o processo?
A petição inicial precisa dizer qual valor de aluguel o autor quer (Lei 8.245/1991, art. 68, I)1. O valor da causa é de 12 meses de aluguel, e a ação corre no foro do lugar do imóvel, salvo se o contrato tiver eleito outro (Lei 8.245/1991, art. 58, II e III)1.
A Lei do Inquilinato ainda diz que a revisional tem rito sumário (Lei 8.245/1991, art. 68)1. Com o Código de Processo Civil de 2015, quando uma lei remete ao procedimento sumário, vale o procedimento comum, com as adaptações previstas na lei especial (Lei 13.105/2015, art. 1.049, parágrafo único)2.
O que é o aluguel provisório?
É o valor que passa a valer enquanto o processo corre. Se houver pedido, o juiz o fixa ao marcar a audiência de conciliação, com base nos elementos que locador e inquilino apresentarem, e ele é devido desde a citação (Lei 8.245/1991, art. 68, II)1.
O réu pode pedir a revisão do provisório até a audiência, trazendo seus elementos, e esse pedido interrompe o prazo para recorrer da decisão que o fixou (Lei 8.245/1991, art. 68, III e V)1. Durante o processo, o provisório é reajustado na periodicidade do contrato ou na que a lei fixar (Lei 8.245/1991, art. 68, § 2º)1.
Na audiência, quem contesta e discorda do valor pedido deve apresentar uma contraproposta; sem conciliação, o juiz determina perícia, se for necessária (Lei 8.245/1991, art. 68, IV)1.
Desde quando vale o novo aluguel?
Desde a citação: o aluguel fixado na sentença retroage a ela (Lei 8.245/1991, art. 69)1. As diferenças do período, descontados os provisórios pagos, são pagas com correção e só podem ser cobradas depois do trânsito em julgado da decisão (Lei 8.245/1991, art. 69)1. A cobrança dessas diferenças é feita no próprio processo da revisional (Lei 8.245/1991, art. 69, § 2º)1.
Se a revisão foi pedida pelo locador, a sentença também pode mudar a periodicidade do reajuste e adotar outro índice (Lei 8.245/1991, art. 69, § 1º)1. Os recursos contra a sentença têm efeito somente devolutivo (Lei 8.245/1991, art. 58, V)1.
O processo também pode terminar em saída do imóvel: o juiz pode homologar um acordo de desocupação, que é cumprido por mandado de despejo (Lei 8.245/1991, art. 70)1.
O que a revisional não garante
Na leitura do Resumo, a ação não garante aumento nem redução: o valor final depende da prova do preço de mercado, que pode passar por perícia (Lei 8.245/1991, art. 68, IV)1. Também na leitura do Resumo, um acordo de valor feito no meio do contrato passa a ser o marco da contagem dos 3 anos, porque a lei conta o prazo também do acordo anterior (Lei 8.245/1991, art. 19)1.
Checklist antes de propor ou responder
- Anote a data de início do contrato e a do último acordo de valor.
- Reúna anúncios e avaliações de imóveis parecidos na mesma região para mostrar o preço de mercado.
- Tente um acordo por escrito antes da ação.
- Leve o caso a um advogado: a revisional é um processo judicial, com perícia e audiência.
Este guia é informativo e não substitui a orientação de um advogado no caso concreto.
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Fontes
- Presidência da República, Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, arts. 17 a 19, 46, 54-A, 57, 58 e 68 a 70 (planalto.gov.br, acesso em 07/10/2026) ↩
- Presidência da República, Lei 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil), art. 1.049, parágrafo único (planalto.gov.br, acesso em 07/10/2026) ↩
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