Lei do Inquilinato: os direitos e deveres de locador e inquilino

A Lei do Inquilinato, a Lei 8.245/1991, regula a locação de imóveis urbanos e separa o que cabe a cada lado¹. O que o locador deve fazer está no art. 22, e o que o inquilino deve fazer está no art. 23^3,4. O resto da lei trata do caminho do contrato: prazo, saída antecipada, reajuste, reformas, venda do imóvel e despejo¹.

A quem a lei se aplica?

À locação de imóvel urbano¹. Ficam fora, sob o Código Civil e leis especiais, os imóveis da União, dos estados e dos municípios e de suas autarquias e fundações públicas, as vagas autônomas de garagem, os espaços de publicidade, os apart-hotéis e hotéis-residência e o arrendamento mercantil¹. A locação para temporada está dentro da lei: é a contratada por até 90 dias para lazer, curso, tratamento de saúde, obras no imóvel do inquilino e situações parecidas, com ou sem mobília⁷.

O contrato pode ter qualquer prazo, mas, se for de 10 anos ou mais, precisa da vênia conjugal, a concordância do cônjuge; sem ela, o cônjuge não fica obrigado ao prazo que passar disso¹.

Quais são os deveres do locador?

O art. 22 lista as obrigações de quem aluga³:

• Entregar o imóvel pronto para o uso combinado e garantir que o inquilino o use em paz durante a locação³.
• Manter a forma e o destino do imóvel enquanto durar o contrato³.
• Responder pelos defeitos anteriores à locação³.
• Descrever o estado do imóvel na entrega, com os defeitos existentes, se o inquilino pedir³.
• Dar recibo discriminado de cada valor pago, sem quitação genérica³.
• Pagar a taxa de administração imobiliária, se houver, e a de intermediação, que inclui o custo de checar o cadastro do pretendente e do fiador³.
• Pagar impostos, taxas e o seguro complementar contra fogo, salvo cláusula expressa em contrário no contrato³.
• Mostrar os comprovantes das parcelas cobradas, quando o inquilino pedir³.
• Pagar as despesas extraordinárias de condomínio³.

Despesa extraordinária é a que não faz parte da manutenção de rotina do prédio. A lei dá exemplos: reforma ou acréscimo que mexe na estrutura, pintura de fachada, obra para repor a habitabilidade, indenização trabalhista de demissão anterior à locação, instalação de equipamentos de segurança, incêndio, telefonia, esporte e lazer, decoração e paisagismo das áreas comuns e constituição do fundo de reserva³.

Quais são os deveres do inquilino?

O art. 23 lista as obrigações de quem mora⁴:

• Pagar em dia o aluguel e os encargos; sem prazo no contrato, até o 6º dia útil do mês seguinte ao vencido⁴.
• Usar o imóvel para o fim combinado e cuidar dele como se fosse seu⁴.
• Devolver no estado em que recebeu, ressalvado o desgaste do uso normal⁴.
• Avisar o locador de qualquer dano ou defeito que caiba a ele consertar e de perturbação causada por terceiros⁴.
• Consertar os danos que ele, seus dependentes, familiares, visitas ou prepostos causarem ao imóvel⁴.
• Não mudar a forma interna ou externa do imóvel sem autorização prévia e por escrito⁴.
• Repassar ao locador cobranças de tributos e de condomínio e qualquer intimação ou multa de autoridade⁴.
• Pagar as contas de consumo: telefone, luz, gás, água e esgoto⁴.
• Permitir a vistoria, com dia e hora combinados, e a visita de interessados quando o imóvel estiver à venda⁴.
• Cumprir a convenção e o regulamento do condomínio⁴.
• Pagar o prêmio do seguro de fiança, quando for essa a garantia, e as despesas ordinárias de condomínio⁴.

Despesa ordinária é a da administração do dia a dia: salários e encargos dos funcionários, água, luz e gás das áreas comuns, limpeza, manutenção de elevadores, interfone e equipamentos, e pequenos reparos⁴. O inquilino só é obrigado a pagá-las se estiverem comprovados a previsão orçamentária e o rateio mensal, e pode pedir essa comprovação a qualquer momento⁴.

Quem paga o IPTU e o condomínio?

Pela lei, o IPTU é do locador, salvo cláusula expressa que diga o contrário³. Na leitura do Resumo, é comum o contrato transferir o imposto ao inquilino, e por isso a cláusula precisa ser lida antes da assinatura. Quando o contrato põe tributos e despesas ordinárias por conta do inquilino, o locador pode cobrá-los junto com o aluguel do mês a que se referem⁴. No condomínio, a divisão é a vista acima: ordinárias com o inquilino, extraordinárias com o locador^3,4.

O inquilino pode sair antes do fim do contrato?

Pode. Durante o prazo do contrato, o locador não pode reaver o imóvel, mas o inquilino pode devolvê-lo pagando a multa combinada, proporcional ao tempo que falta, ou a que o juiz fixar se o contrato não tiver multa (art. 4º)¹. Ele fica livre da multa se for transferido pelo empregador para trabalhar em outra localidade e avisar o locador por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência¹. A multa proporcional tem uma exceção: na locação não residencial em que o locador compra, constrói ou reforma substancialmente o imóvel indicado pelo futuro inquilino, vale a multa combinada no contrato, limitada à soma dos aluguéis que faltam até o fim do prazo (art. 54-A, § 2º)¹¹.

Do lado do locador, a trava também tem exceções: mesmo durante o prazo, a locação pode ser desfeita por mútuo acordo, por infração legal ou contratual, por falta de pagamento do aluguel e dos encargos ou para reparações urgentes determinadas pelo poder público (art. 9º)¹.

Se o contrato já estiver por prazo indeterminado, basta avisar por escrito com 30 dias de antecedência; sem o aviso, o locador pode cobrar um mês de aluguel e encargos¹.

O que acontece quando o prazo termina?

Depende do prazo do contrato residencial:

• Contrato escrito de 30 meses ou mais: termina no fim do prazo, sem necessidade de aviso⁷. Se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, o contrato passa a valer por prazo indeterminado, e o locador pode pedir a desocupação a qualquer tempo, com 30 dias de prazo⁷.
• Contrato verbal ou de menos de 30 meses: prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado, e o locador só retoma o imóvel nos casos da lei⁷. Entre eles estão o uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou de ascendente ou descendente sem imóvel residencial próprio, a obra aprovada que aumente a área construída em pelo menos 20% e a locação que passe de cinco anos de vigência ininterrupta⁷.

Como funcionam o reajuste e a revisão?

O valor do aluguel é livre, mas não pode ser fixado em moeda estrangeira nem atrelado ao câmbio ou ao salário mínimo². As partes podem, de comum acordo, fixar novo valor ou mudar a cláusula de reajuste². Sem acordo, depois de três anos de contrato ou do último acordo, qualquer um dos lados pode pedir a revisão judicial para ajustar o aluguel ao preço de mercado². E o locador não pode exigir aluguel adiantado, salvo na temporada e na locação sem garantia². Na locação sem nenhuma garantia, o limite é exigir o aluguel e os encargos até o 6º dia útil do mês vincendo, isto é, do mês em curso (art. 42)¹⁰.

O inquilino pode sublocar ou emprestar o imóvel?

Só com consentimento prévio e escrito do locador, para cessão, sublocação ou empréstimo, total ou parcial¹. A demora do locador em responder não vale como consentimento¹. Notificado por escrito pelo inquilino, o locador tem 30 dias para se manifestar formalmente¹.

Quem paga por reformas e consertos?

• Reparos urgentes que cabem ao locador: o inquilino tem de permitir a obra; se ela durar mais de 10 dias, ganha abatimento proporcional no aluguel, e se passar de 30 dias pode rescindir o contrato⁴.
• Benfeitorias necessárias: são indenizadas mesmo sem autorização do locador e dão ao inquilino o direito de retenção, salvo cláusula em contrário⁵.
• Benfeitorias úteis: são indenizadas se o locador tiver autorizado⁵.
• Benfeitorias voluptuárias: não são indenizadas, mas o inquilino pode retirá-las no fim da locação se a retirada não afetar a estrutura do imóvel⁵.

E se o imóvel for vendido?

O inquilino tem preferência para comprar nas mesmas condições oferecidas a terceiros e 30 dias para aceitar a proposta por inteiro⁵. Se o imóvel for vendido, o comprador pode pedir a desocupação com 90 dias de prazo, salvo se a locação for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de venda e estiver averbada na matrícula¹. O comprador tem 90 dias, contados do registro da compra, para fazer esse pedido; depois disso, presume-se que aceitou manter a locação¹.

Que garantia o locador pode pedir?

Caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, e só uma delas por contrato, sob pena de nulidade⁶.

E se o aluguel atrasar?

A falta de pagamento é um dos motivos para desfazer a locação¹. Na ação de despejo por falta de pagamento, o inquilino e o fiador podem evitar a rescisão depositando em juízo o débito atualizado em 15 dias, contados da citação, com multas, juros, custas e honorários⁹. Esse caminho não vale para quem já o usou nos 24 meses anteriores à ação⁹.

E na locação comercial?

O inquilino comercial tem direito a renovar o contrato por igual prazo se o contrato a renovar for escrito e por prazo determinado, se os contratos escritos somarem pelo menos cinco anos sem interrupção e se ele explorar o mesmo ramo há pelo menos três anos seguidos⁸. A ação renovatória tem de ser proposta com no máximo um ano e no mínimo seis meses de antecedência do fim do contrato em vigor, sob pena de perder o direito⁸.

E se alguém morrer ou o casal se separar?

Com a morte do locador, a locação passa aos herdeiros¹. Com a morte do inquilino residencial, continuam no contrato o cônjuge ou companheiro e, depois, os herdeiros necessários e quem dependia economicamente dele, desde que morem no imóvel¹. Na separação, a locação residencial segue automaticamente com quem ficar no imóvel, e a mudança tem de ser comunicada por escrito ao locador e, se a garantia for fiança, ao fiador¹.

Este guia é informativo e não substitui a orientação de um advogado no caso concreto.