Multa por rescisão do aluguel: como funciona a regra proporcional

O inquilino pode devolver o imóvel antes do fim do contrato, mas paga a multa combinada, reduzida na proporção do tempo que já cumpriu (Lei 8.245/1991, art. 4º)¹. Se o contrato não fixar a multa, quem a define é o juiz¹. O dono, por sua vez, não pode pedir o imóvel de volta enquanto o prazo corre, salvo nos casos que a lei lista¹.

O que a lei diz sobre sair antes do prazo?

A regra está no art. 4º da Lei do Inquilinato, com a redação dada pela Lei 12.744/2012¹. Ela tem dois lados:

• Para o locador: durante o prazo combinado, ele não pode retomar o imóvel (art. 4º)¹. Entre os casos em que a locação também pode ser desfeita estão o acordo entre as partes, a infração da lei ou do contrato, a falta de pagamento do aluguel e dos encargos e os reparos urgentes exigidos pelo poder público que não possam ser feitos com o inquilino no imóvel, ou que ele se recuse a permitir (art. 9º)¹.
• Para o inquilino: ele pode devolver as chaves quando quiser, desde que pague a multa prevista no contrato, proporcional ao período cumprido, ou, se não houver multa escrita, a que o juiz estipular (art. 4º)¹. A exceção é o contrato sob medida para empresa, o built to suit (art. 4º)¹.

Como se calcula a multa proporcional?

A lei manda que a multa seja proporcional ao tempo de contrato cumprido, mas não traz a conta¹. O Código Civil reforça a ideia: o juiz deve reduzir a penalidade de forma equitativa se a obrigação foi cumprida em parte ou se o valor é manifestamente excessivo (art. 413)². E a multa não pode passar do valor da obrigação principal (art. 412)².

Na leitura do Resumo, a conta que segue a letra da lei é abater da multa a fração do prazo já cumprida: multa prevista vezes os meses que faltam, dividido pelos meses totais do contrato. Quem sai logo no começo paga quase toda a multa; quem sai perto do fim paga pouco. Escrever essa fórmula na cláusula evita discussão na hora da saída.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tratou do tema num caso julgado pela Terceira Turma, decisão que vale para aquele processo e não é repetitiva³. De acordo com a notícia do tribunal, o relator lembrou que o inquilino pode devolver o imóvel antes do prazo pagando a multa com abatimento proporcional ao período cumprido, como prevê o art. 413 do Código Civil³. O relator também registrou que sanção igual pode ser aplicada ao locador, nas mesmas circunstâncias³.

A multa vale mesmo quando o inquilino sai por causa de despejo?

No mesmo caso, a Terceira Turma do STJ entendeu que a multa compensatória é devida mesmo quando a devolução do imóvel decorre de ordem judicial de despejo por falta de pagamento³. O colegiado também manteve o fiador responsável pela multa, porque a garantia não tinha sido extinta³. É uma decisão de turma, que não obriga os demais tribunais, mas mostra o caminho que o STJ seguiu naquele julgamento³.

Quando o inquilino não paga multa?

• Transferência pelo empregador: quem é transferido pelo empregador, público ou privado, para trabalhar em outra localidade fica dispensado da multa, desde que avise o locador por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único)¹.
• Contrato por prazo indeterminado: o inquilino pode encerrar a locação com aviso por escrito de pelo menos 30 dias, sem multa de rescisão (art. 6º)¹. Sem o aviso, o locador pode cobrar o equivalente a um mês de aluguel e encargos (art. 6º, parágrafo único)¹.
• Acordo entre as partes: a locação pode ser desfeita por mútuo acordo, e o próprio acordo diz se haverá ou não multa (art. 9º, I)¹.

Quando o contrato vira prazo indeterminado?

É a pergunta que define se há multa. Na locação residencial com contrato escrito de 30 meses ou mais, se o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias depois do fim do prazo, sem oposição do locador, a locação passa a ser por prazo indeterminado, com as mesmas cláusulas (art. 46, § 1º)¹. Na residencial de menos de 30 meses, a prorrogação por prazo indeterminado é automática quando o prazo termina (art. 47)¹. Na locação não residencial, em regra, o contrato por prazo determinado acaba no fim do prazo, sem aviso, e só se presume prorrogado sem prazo determinado se o inquilino ficar mais de 30 dias no imóvel sem oposição do locador (art. 56)¹.

O aviso de saída pode ser por e-mail?

Num caso de contrato por prazo indeterminado, a Terceira Turma do STJ decidiu, por unanimidade, que o aviso pode ser enviado por e-mail, porque a lei exige que seja escrito, mas não diz por qual meio⁴. O ponto central é que a mensagem chegue ao locador ou a quem o represente; boa-fé ou tentativa frustrada de aviso, sozinhas, não bastam⁴. Também é decisão de turma, válida para aquele processo⁴.

E no contrato feito sob medida para empresa?

Na locação não residencial de imóvel urbano em que o dono compra, constrói ou reforma de forma substancial o imóvel especificado pelo futuro inquilino, para alugá-lo a ele por prazo determinado, conhecida como "built to suit", valem as condições combinadas no contrato (art. 54-A)¹. Nesse caso, a regra proporcional do art. 4º não se aplica: o inquilino que sai antes cumpre a multa convencionada, limitada à soma dos aluguéis que faltariam até o fim do prazo (arts. 4º e 54-A, § 2º)¹.

O que conferir antes de assinar e antes de cobrar

• A cláusula diz o valor da multa e como a proporção será calculada.
• O contrato prevê por qual meio o aviso de saída pode ser enviado e para quem.
• Na saída, o contrato ainda está no prazo ou já virou prazo indeterminado.
• Se o inquilino alegar transferência, há documento do empregador e aviso por escrito com antecedência.
• A cobrança não passa do valor da obrigação principal.

Multa muito alta pode ser reduzida pelo juiz, e cada caso tem detalhes próprios. Este guia é informativo e não substitui a orientação de um advogado no caso concreto.