Vistoria de imóvel alugado: o que registrar e quem paga o reparo

A vistoria é o documento que decide quem paga o quê no fim do aluguel. A lei manda o inquilino devolver o imóvel no estado em que o recebeu, descontado o desgaste do uso normal (Lei 8.245/1991, art. 23, III)¹. Sem um laudo de entrada bem feito, ninguém consegue provar qual era esse estado, e a discussão vira palavra contra palavra.

O que a lei diz sobre a vistoria de entrada?

A Lei do Inquilinato não usa a palavra laudo, mas cria o dever. O locador tem de entregar o imóvel em condições de servir ao uso combinado e, se o inquilino pedir, fornecer uma descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, citando expressamente os defeitos que já existem (art. 22, I e V)¹. Na leitura do Resumo, o laudo de vistoria assinado por locador e inquilino é a forma prática de cumprir essa regra e de proteger ambos.

No aluguel por temporada de imóvel mobiliado, a descrição dos móveis e utensílios e do estado deles é obrigatória no contrato (art. 48, parágrafo único)¹.

O que registrar na entrada?

A lei não traz uma lista, mas a régua da devolução é o estado do imóvel no começo. Na prática, o laudo de entrada deve ter:

• Cada cômodo descrito: piso, paredes, teto, pintura, portas, janelas, fechaduras e vidros, com o estado de cada item.
• Instalações: tomadas, interruptores, chuveiro, torneiras, descargas, ralos, aquecedor e quadro de luz, testados na hora.
• Fotos e vídeos com data: do geral e dos detalhes, principalmente de manchas, trincas, riscos e infiltrações.
• Defeitos já existentes: escritos com clareza, porque são eles que a lei põe na conta do locador.
• Móveis e equipamentos, quando houver, com marca e estado.
• Leituras de água, luz e gás e a quantidade de chaves e controles entregues.
• Assinatura das partes e anexos rubricados.

Quem paga cada reparo?

A Lei 8.245/1991 divide as obrigações entre locador e inquilino nos arts. 22 e 23¹. A tabela resume os casos mais comuns:

Durante a locação, o inquilino deve avisar o locador logo que surgir dano ou defeito cujo conserto caiba ao dono (art. 23, IV)¹. Se o reparo urgente do locador durar mais de 10 dias, o inquilino tem abatimento proporcional do aluguel pelo tempo que passar disso; se durar mais de 30 dias, pode encerrar o contrato (art. 26, parágrafo único)¹.

E as reformas que o inquilino fez?

O inquilino só pode alterar o imóvel, por dentro ou por fora, com autorização do locador dada por escrito antes da obra (art. 23, VI)¹. Salvo cláusula em contrário, as benfeitorias necessárias, mesmo sem autorização, e as úteis autorizadas são indenizáveis, e dão ao inquilino direito de retenção (art. 35)¹. As benfeitorias voluptuárias, de mero conforto ou embelezamento, não são indenizadas, mas podem ser retiradas no fim se a retirada não afetar a estrutura e a substância do imóvel (art. 36)¹. Por isso, toda reforma combinada deve ir para o laudo ou para um aditivo, com a autorização por escrito.

Pode haver vistoria no meio do contrato?

Pode. O inquilino é obrigado a permitir a vistoria pelo locador ou por quem o represente, desde que dia e hora sejam combinados antes (art. 23, IX)¹. Uma vistoria intermediária ajuda a pegar infiltração ou vazamento cedo, quando o conserto é menor.

A vistoria de saída pode travar a entrega das chaves?

Não, num caso julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ): o locador condicionou o recebimento das chaves à concordância com o laudo de vistoria, que apontava danos, e o tribunal considerou a recusa indevida². O caso era de locação comercial por prazo indeterminado, e os fiadores ficaram livres dos aluguéis cobrados depois da desocupação².

De acordo com a notícia do tribunal, a relatora explicou que encerrar o contrato por prazo indeterminado depende só do aviso do inquilino e que eventuais avarias devem ser discutidas em ação própria, como diz a jurisprudência do STJ². É decisão de turma, não repetitiva, que vale para aquele processo². Na leitura do Resumo, o recado para a imobiliária é receber as chaves, registrar a divergência no laudo de saída e cobrar o reparo à parte.

E a caução em dinheiro?

Se a garantia do contrato for caução em dinheiro, ela não pode passar de três meses de aluguel e fica depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos revertidos ao inquilino no levantamento (art. 38, § 2º)¹. Como o valor será usado no fim, inclusive para cobrir dano apontado na vistoria, é algo que o contrato precisa dizer com clareza.

Como fazer a vistoria de saída sem briga

• Marque a vistoria com antecedência e convide o inquilino a acompanhar.
• Use o laudo de entrada como roteiro, item por item.
• Separe o que é dano do que é desgaste do uso normal.
• Fotografe as divergências nos mesmos ângulos da entrada.
• Receba as chaves mesmo com divergência e registre a data da devolução.
• Envie ao inquilino, por escrito, a lista do que considera dano e o orçamento.

Divergência sobre dano, desgaste ou valor do reparo costuma depender de prova e de cada caso. Este guia é informativo e não substitui a orientação de um advogado no caso concreto.