Reforma Tributária no mercado imobiliário: o que a LC 214/2025 muda na venda e no aluguel

A Lei Complementar 214, de 16 de janeiro de 2025, que instituiu o IBS e a CBS, tem um capítulo só para bens imóveis¹. Ele alcança a venda, inclusive de unidades de incorporação e de loteamento, a cessão e a constituição onerosa de direitos reais, a locação, a cessão onerosa e o arrendamento, a administração e a intermediação e a construção civil¹. Este guia usa a redação em vigor, pelo texto compilado da Presidência da República, que já traz as mudanças da Lei Complementar 227, de 13 de janeiro de 2026².

Quem paga IBS e CBS nas operações com imóveis?

O regime específico vale para as operações de quem apura o IBS e a CBS no regime regular¹. A lei aponta como contribuintes o vendedor, quem cede ou institui direitos reais, o locador, o cedente e o arrendador, o comprador em adjudicação, remição e arrematação em leilão judicial, o prestador de serviços de construção e o prestador de serviços de administração e intermediação de imóveis³.

Algumas operações ficam fora. O IBS e a CBS não incidem na permuta entre imóveis, salvo sobre a torna, nem na constituição ou transmissão de direitos reais de garantia¹. A empresa do Simples Nacional continua sujeita às regras desse regime⁴.

O dono de imóveis pessoa física paga?

Só em casos listados. A pessoa física passa a ser contribuinte do regime regular, nas operações com imóveis, quando¹:

• aluga, cede ou arrenda, e no ano-calendário anterior a receita total com essas operações passou de R$ 240 mil e elas tiveram por objeto mais de três imóveis distintos, condições exigidas juntas¹;
• vende ou cede direitos de mais de três imóveis distintos no ano anterior, contando só os que estavam no patrimônio havia menos de cinco anos¹;
• vende, no ano anterior, mais de um imóvel construído por ela mesma nos cinco anos anteriores à venda¹.

A condição também pode nascer no próprio ano, se a pessoa passar dos limites de venda ou se a receita de aluguel superar em 20% o limite de R$ 240 mil¹. Esse valor é atualizado todo mês pelo IPCA desde a publicação da lei, e o regulamento vai definir o que são imóveis distintos¹. No imóvel herdado, doado ou recebido por meação, o prazo de posse conta desde a aquisição pelo antecessor¹.

Por isso, o locador com até três imóveis não vira contribuinte pela regra do ano anterior, que exige receita e quantidade ao mesmo tempo, mas pode virar no próprio ano: essa regra, no texto da lei, fala só do valor da receita de aluguel¹.

E a locação por temporada?

A locação residencial por até 90 dias ininterruptos, feita por contribuinte do regime regular, segue as regras da hotelaria⁵. Na hotelaria, as alíquotas do IBS e da CBS são reduzidas em 40%⁵. Pelo art. 253, a pessoa física entra nessa regra quando cumpre as condições de receita e de quantidade de imóveis da locação comum, e esses aluguéis curtos contam para aqueles limites⁵.

Quanto as alíquotas caem?

Nas operações do capítulo de imóveis, as alíquotas do IBS e da CBS têm redução de 50%; na locação, na cessão onerosa e no arrendamento, a redução é de 70%⁶. As alíquotas de referência, sobre as quais esses descontos incidem, são fixadas por resolução do Senado Federal, como manda o art. 130 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias, incluído pela Emenda Constitucional 132/2023⁷. Por isso, este guia não faz conta de imposto em reais.

Os regimes específicos, entre eles o de imóveis, passam por uma avaliação quinquenal que pode terminar em projeto de lei para revê-los; a primeira será feita com base nos dados de 2030, com eficácia possível a partir de 2032⁸. Se a soma das alíquotas de referência estimadas para 2033 passar de 26,5%, o Poder Executivo tem de propor medidas para trazê-la a esse patamar ou abaixo⁸.

Como funciona o redutor de ajuste na venda?

A partir de 1º de janeiro de 2027, cada imóvel de contribuinte do regime regular terá um valor chamado redutor de ajuste, usado só para diminuir a base de cálculo da venda⁹. O valor inicial depende da situação do imóvel⁹:

Quem compra de contribuinte do regime regular a partir de 1º de janeiro de 2027 mantém o valor do redutor de ajuste do imóvel, sem prejuízo do crédito do IBS e da CBS pagos na compra (art. 258, § 10)⁹. Entram no redutor o ITBI e o laudêmio pagos na aquisição e as contrapartidas urbanísticas e ambientais pagas ao poder público, como a outorga onerosa do direito de construir⁹. O valor é corrigido pelo IPCA até a data em que o imposto da venda é devido⁹. Na venda para quem não é contribuinte do regime regular, o redutor se extingue⁹.

O valor de referência vem das administrações tributárias, com metodologia própria que considera preços de mercado e dados de cartórios; ele deve ser divulgado no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), atualizado todo ano e pode ser impugnado⁹.

E o redutor social?

É um desconto fixo na base de cálculo, que só vale para imóvel residencial e lote residencial¹⁰. Na venda de imóvel residencial novo ou de lote residencial por contribuinte do regime regular, podem ser deduzidos R$ 100 mil por imóvel novo e R$ 30 mil por lote, depois do redutor de ajuste e até o limite da base¹⁰. O desconto vale uma vez por imóvel, e imóvel novo é o que não foi ocupado nem usado, nos termos do regulamento¹⁰.

No aluguel residencial feito por contribuinte do regime regular, o redutor social é de R$ 600 por mês, por imóvel, até o limite da base¹⁰. Os valores do redutor social são atualizados todo mês pelo IPCA desde a publicação da LC 214/2025¹⁰. Na leitura do Resumo, num aluguel residencial abaixo desse valor, a base daquele imóvel fica zerada.

Quando o imposto nasce e sobre qual valor?

Na venda, o fato gerador é o ato de alienação, e a lei considera alienação também a promessa de venda e a carta de reserva com princípio de pagamento¹¹. Na locação, na administração e na intermediação, o imposto nasce no pagamento e é devido a cada pagamento¹¹. Na incorporação e no loteamento, o IBS e a CBS da venda das unidades também são devidos a cada pagamento, com os redutores aplicados proporcionalmente em cada parcela¹¹.

No aluguel, ficam fora da base os tributos e emolumentos que incidem sobre o imóvel e as despesas de condomínio¹¹. Na intermediação com mais de um corretor, a base de cada um é a sua parte da remuneração, e cada corretor responde pelo imposto dessa parte¹¹.

O que acontece com contratos e obras em andamento?

Aluguéis antigos. O locador com contrato por prazo determinado pode optar por recolher IBS e CBS sobre a receita bruta recebida, no montante de 3,65% (art. 487)¹². A opção exige contrato firmado até a publicação da LC 214/2025, que saiu no Diário Oficial de 16 de janeiro de 2025, e tem regras diferentes para cada finalidade^12,1:

• contrato residencial: vale pelo prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro, e a data pode ser comprovada por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou pagamento do aluguel até o último dia do mês seguinte ao primeiro mês do contrato¹²;
• contrato não residencial: vale pelo prazo original, desde que a data seja comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica e o contrato tenha sido registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025 ou disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento¹².

Quem opta não usa o redutor social do aluguel nem aproveita créditos ligados ao imóvel¹².

Lançamentos. A incorporação no regime especial de tributação da Lei 10.931/2004, com o pedido efetivado antes de 1º de janeiro de 2029, pode recolher IBS e CBS equivalentes a 2,08% da receita mensal recebida, ou a 0,53% nas hipóteses especiais dos §§ 6º e 8º do art. 4º e do parágrafo único do art. 8º daquela lei¹². O loteamento com pedido de registro efetivado antes de 1º de janeiro de 2029 pode recolher 3,65% da receita bruta recebida¹². Tanto na incorporação quanto no loteamento, a escolha impede o uso dos redutores e a apropriação de créditos¹².

Qual é o calendário da transição?

O que já vale em 2026?

A LC 214/2025 produz efeitos desde 1º de janeiro de 2026 para a maior parte dos dispositivos¹⁵. Do capítulo de imóveis, o artigo que trata da vigência só destaca o art. 266, que fixa os prazos de inscrição dos imóveis no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e produz efeitos desde 1º de janeiro de 2025¹⁵. As alíquotas de teste de 2026 se aplicam também aos regimes específicos, observadas as bases de cálculo de cada um, e não se aplicam às empresas do Simples Nacional¹³. A maior parte das mudanças da LC 227/2026 produz efeitos desde a publicação dela².

Para a imobiliária do Simples, a escolha de recolher IBS e CBS fora do regime vale por semestre. Para o período de janeiro a junho de 2027, a Resolução CGSN nº 194 levou a janela da escolha para 1º de setembro a 30 de outubro de 2026, com cancelamento de 3 de novembro a 20 de dezembro de 2026, como divulgou a Receita Federal em 29 de setembro de 2026¹⁷. Quem não optar nessa janela pode escolher em março de 2027, para o segundo semestre¹⁶.

Este guia é informativo e não substitui a orientação de um advogado no caso concreto, nem a de um contador no planejamento tributário.