Seguro-fiança no aluguel: como funciona, o que cobre e quem paga

O seguro-fiança é uma das garantias que a Lei do Inquilinato permite ao dono do imóvel exigir do inquilino, ao lado da caução, da fiança e da cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (Lei 8.245/1991, art. 37)¹. Ele protege o locador: se o inquilino deixa de cumprir o contrato, a seguradora paga a indenização, de acordo com as coberturas e os limites da apólice². Quem paga o prêmio é o inquilino (art. 23, XI)³.

Como o seguro-fiança funciona?

Na linguagem do seguro, o locador é o segurado e o inquilino é o garantido². O seguro é um contrato acessório ao contrato de locação, deve respeitar as cláusulas dele e tem o mesmo prazo de vigência².

O contrato de locação só pode ter uma garantia. A lei proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único)¹. Exigir mais de uma é contravenção penal (art. 43, II)⁴. Na prática, quem contrata o seguro-fiança não pode pedir também fiador ou caução.

O que a apólice cobre?

A cobertura de falta de pagamento de aluguéis é a básica e de contratação obrigatória². Além dela, o seguro pode garantir as demais obrigações do inquilino previstas no contrato, como encargos e tributos, contas de luz, gás e água e danos físicos ao imóvel². Quais coberturas entram na apólice depende da vontade do segurado, respeitado o contrato de locação².

A Lei do Inquilinato vai mais longe no texto. Ela diz que o seguro de fiança locatícia "abrangerá a totalidade das obrigações do locatário" (art. 41)⁵. Na leitura do Resumo, a diferença entre a lei e a regra da Susep é um ponto a conferir antes de assinar: o caminho seguro é o locador olhar, na apólice, se condomínio, IPTU, contas de consumo e danos ao imóvel estão cobertos, e não presumir que estão.

Quem paga o prêmio?

O inquilino. Pagar o prêmio do seguro de fiança está entre as obrigações do locatário na Lei do Inquilinato (art. 23, XI)³. A Susep diz o mesmo: o garantido é o responsável pelo pagamento².

Se o inquilino não pagar o prêmio, a seguradora deve avisar o segurado, que pode pagar para manter a cobertura². Na leitura do Resumo, quem administra a locação precisa acompanhar esse aviso, porque a garantia do proprietário depende dele.

Como funciona o sinistro?

O período entre a primeira inadimplência do inquilino e a caracterização do sinistro é chamado de expectativa de sinistro². Nesse intervalo, a seguradora pode adiantar ao locador os valores em atraso, desde que as condições do seguro prevejam isso².

Para a Susep, há sinistro quando o juiz decreta o despejo, quando o inquilino abandona o imóvel ou quando ele devolve as chaves por acordo². A indenização é calculada com base nos prejuízos até uma data de corte, que muda conforme o caso²:

O inquilino fica livre da dívida?

Não. O seguro-fiança garante os prejuízos do locador e não isenta o inquilino de nenhuma obrigação do contrato de locação². Nos seguros de dano, a seguradora que paga a indenização assume os direitos do segurado (Lei 15.040/2024, art. 94)⁶. Na leitura do Resumo, isso abre caminho para a seguradora cobrar do inquilino o que pagou ao locador.

E na prorrogação ou no fim antecipado do contrato?

Quando a locação passa a prazo indeterminado, a cobertura só continua se a seguradora analisar o risco e aceitar uma nova proposta². Pela Lei do Inquilinato, salvo disposição em contrário no contrato, as garantias se estendem até a devolução do imóvel, mesmo com a locação prorrogada por prazo indeterminado (art. 39)⁷. Na leitura do Resumo, por causa dessa diferença, a renovação da apólice precisa ser acompanhada antes do fim do prazo.

Se o contrato ficar sem garantia, o locador ganha um instrumento a mais na cobrança. Quando a ação de despejo se baseia só na falta de pagamento de um contrato sem garantia, inclusive porque ela se extinguiu, a lei prevê liminar para desocupação em quinze dias, sem ouvir antes o inquilino, desde que o locador preste caução equivalente a três meses de aluguel (art. 59, § 1º, IX)⁸.

No fim antecipado da locação, a apólice é cancelada a partir dessa data, e quem pagou o prêmio recebe de volta a parte proporcional, salvo se houver sinistro². Tanto o locador quanto o inquilino podem comunicar o término à seguradora, com documento que o comprove².

Alterações também têm regra. A apólice só muda com a concordância expressa do segurado e do garantido, salvo situações previamente definidas². Mudanças combinadas depois no contrato de locação só passam para a apólice se a seguradora aceitar².

Checklist da imobiliária

• Conferir, na apólice, as coberturas além do aluguel².
• Não somar o seguro-fiança a fiador ou caução no mesmo contrato¹.
• Alinhar a vigência da apólice à do contrato de locação².
• Acompanhar a renovação quando a locação for prorrogada².
• Avisar o inquilino de que o prêmio é dele e de que a dívida continua mesmo depois da indenização³.
• Comunicar à seguradora, com documento, o fim antecipado do contrato².

Este guia é informativo e não substitui a leitura das condições da apólice nem a orientação de um advogado no caso concreto.