Dupla garantia no aluguel: por que a lei proíbe e o que fazer

A Lei do Inquilinato proíbe exigir mais de uma garantia no mesmo contrato de locação: o locador escolhe uma das modalidades que a lei oferece, e somar modalidades no mesmo contrato é nulo (Lei 8.245/1991, art. 37, parágrafo único)¹. Quem exige a dupla garantia comete contravenção penal (art. 43, II)⁵. E, num caso julgado pela Quinta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a consequência foi a perda só da garantia que passou do limite, não de todas⁸. Na prática, o pedido de "só mais uma" garantia, como o fiador e mais uma caução em dinheiro, é o que a lei manda recusar.

Quais garantias a lei permite?

O art. 37 da Lei 8.245/1991 lista as modalidades que o locador pode exigir: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento¹. A cessão fiduciária de quotas não estava no texto original e foi incluída pela Lei 11.196, de 2005¹.

Cada uma tem regras próprias. A caução pode ser dada em bens móveis, com registro em cartório de títulos e documentos, ou em imóveis, com averbação na matrícula². Em dinheiro, ela não pode passar do equivalente a três meses de aluguel e fica depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos devolvidos ao inquilino quando ele levanta o valor². Já o seguro de fiança locatícia precisa cobrir todas as obrigações do locatário³.

Posso pedir fiador e caução juntos?

Não. O parágrafo único do art. 37 diz que é "vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação"¹. Fiador com caução, seguro fiança com caução e fiança com seguro são, todos, soma de modalidades diferentes¹.

A proibição fala em modalidades, e a fiança é uma das listadas no art. 37¹. Na leitura do Resumo, mais de um fiador no mesmo contrato continua sendo uma só modalidade, a fiança, e por isso não esbarra na proibição; o artigo não fala em número de fiadores, e essa é uma interpretação do texto, que pode ser discutida no caso concreto.

O que acontece se o contrato tiver duas garantias?

O STJ decidiu, no Recurso Especial 868.220/SP, que a exigência de dupla garantia não anula todas as garantias do contrato, apenas a que ultrapassou o limite da lei⁸. O julgamento foi da Quinta Turma, em 27/09/2007⁸. No STJ, o julgamento repetitivo cabe à Corte Especial ou a uma das Seções, e por isso essa decisão de turma não é repetitiva^13,8. Na leitura do Resumo, ela vale para aquele processo e mostra como a turma aplicou a regra, sem obrigar os outros juízes.

No caso do REsp 868.220/SP, o Tribunal de Justiça de São Paulo havia anulado só a garantia excedente, a que foi combinada por último no contrato, e o STJ manteve o resultado⁸. O voto do relator cita precedente da própria Quinta Turma pelo qual cabe ao juiz, no caso concreto e por critérios objetivos, dizer qual garantia sobrevive, porque a lei não estabelece hierarquia entre as modalidades⁸. Na leitura do Resumo, o risco para o proprietário é perder justamente a garantia em que mais confiava, já que a escolha fica com o juiz.

Exigir duas garantias é crime?

A lei classifica a conduta como contravenção penal⁵. O inciso II do art. 43 pune quem, para alugar ou sublocar, exige mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato⁵. O art. 43 fixa a pena em "prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado", e o valor da multa vai para o inquilino⁵.

O mesmo artigo enquadra condutas vizinhas: exigir quantia além do aluguel e dos encargos permitidos e cobrar aluguel adiantado fora das exceções previstas⁵.

Posso cobrar aluguel adiantado junto com a garantia?

Em regra, não. O art. 20 proíbe exigir o pagamento antecipado do aluguel, salvo na locação para temporada e na locação sem garantia do art. 42⁴. Quando o contrato não tem garantia nenhuma, o locador pode cobrar o aluguel e os encargos até o 6º dia útil do mês que vai vencer⁶.

Na temporada, a lei permite receber os aluguéis e encargos de uma vez e antecipadamente e, além disso, exigir uma das garantias do art. 37 para as demais obrigações do contrato⁷. Fora dessas situações, cobrar adiantado é a contravenção do art. 43, inciso III⁵.

E se o contrato ficar sem garantia?

É uma escolha permitida, e a própria lei trata da locação não garantida⁶. Sem garantia, o locador pode cobrar o aluguel adiantado, como visto acima⁶. Há também um efeito processual: desde a Lei 12.112/2009, quando o contrato está sem nenhuma das garantias do art. 37 e o aluguel não é pago, o locador pode pedir liminar para desocupação em 15 dias numa ação de despejo que tenha a falta de pagamento como fundamento exclusivo, desde que preste caução equivalente a três meses de aluguel⁹. A regra vale também quando a garantia contratada se extinguiu ou o garantidor pediu exoneração⁹. O inquilino, porém, pode evitar a desocupação e a rescisão se, dentro desses 15 dias, depositar em juízo tudo o que deve¹⁰.

Quando o proprietário pode trocar a garantia?

Trocar não é somar. O art. 40 lista as situações em que o locador pode exigir novo fiador ou outra modalidade, entre elas a morte do fiador, sua ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência declaradas em juízo, a venda ou oneração de todos os imóveis dele, a exoneração do fiador e a prorrogação da locação por prazo indeterminado quando a fiança foi ajustada por prazo certo¹¹. Feita a notificação, o inquilino tem 30 dias para apresentar a nova garantia, sob pena de desfazimento da locação¹¹.

Salvo cláusula em contrário, a garantia acompanha o contrato até a devolução efetiva do imóvel, mesmo que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado¹². No mesmo acórdão do REsp 868.220/SP, o STJ aplicou o que a sua Terceira Seção havia firmado nos Embargos de Divergência no REsp 566.633/CE, julgados em 22/11/2006: havendo cláusula expressa, o fiador continua responsável até a entrega das chaves, ainda que o contrato tenha passado a vigorar por prazo indeterminado⁸. Esse entendimento é anterior à Lei 12.112/2009, que reescreveu o art. 39 e criou o inciso X do art. 40^12,11. Pela regra atual, na locação prorrogada por prazo indeterminado, o fiador pode notificar o locador de que quer se desonerar e continua obrigado por 120 dias depois da notificação; nesse caso, o locador pode exigir nova garantia¹¹. Por isso, antes de pedir uma garantia nova na prorrogação, confira se a original continua de pé.

Como evitar o problema na imobiliária

• Registre na ficha do imóvel a modalidade que o proprietário aceita, e só uma.
• Não use caução como reforço do seguro fiança nem do fiador.
• Na troca de garantia, formalize o encerramento da anterior no mesmo documento.
• Com garantia no contrato, cobre o aluguel no vencimento, não antes, salvo na temporada.
• Se a carteira tiver contratos antigos com dupla garantia, leve cada caso a um advogado antes de acionar qualquer uma delas.

Este guia é informativo e não substitui a orientação de um advogado no caso concreto.