Usucapião extrajudicial: tipos, prazos e o caminho pelo cartório
A posse prolongada pode virar propriedade registrada sem processo judicial, direto no registro de imóveis. Veja o prazo de cada tipo de usucapião, os documentos do pedido, o que acontece se alguém se opuser e quanto se paga.
Em 30 segundos
- O tempo de posse exigido vai de 2 anos, na usucapião familiar, a 15 anos, na extraordinária sem moradia nem obras (Código Civil, arts. 1.238 a 1.242 e 1.240-A).
- O pedido pode ser feito no cartório de registro de imóveis do local do imóvel, com advogado, ata notarial, planta e certidões (Lei 6.015/1973, art. 216-A).
- O registro da usucapião não exige ITBI, porque a aquisição é originária (Provimento CNJ nº 149/2023, art. 421).
Para o corretor
Pergunte ao vendedor que só tem a posse se já existe pedido de usucapião e em que fase ele está, e confira a matrícula antes de anunciar. Explique ao comprador que, até o registro, quem tem a posse não aparece como proprietário.
Para a imobiliária
Mantenha uma lista de advogados e de profissionais habilitados para planta e memorial, porque o pedido extrajudicial exige os dois. Oriente o cliente com contrato de gaveta a reunir o contrato, a prova de quitação e as certidões do distribuidor.
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Usucapião é a aquisição da propriedade pela posse contínua e sem oposição, no prazo e nas condições que a lei fixa para cada tipo1. Desde o Código de Processo Civil de 2015, que incluiu o art. 216-A na Lei de Registros Públicos, ela pode ser reconhecida direto no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial (Lei 6.015/1973, art. 216-A)2. A via judicial continua aberta para quem preferir ou precisar dela2.
Quais são os tipos de usucapião e os prazos?
| Tipo | Posse exigida | Condições principais |
|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos | Sem interrupção nem oposição, sem precisar de título nem de boa-fé (Código Civil, art. 1.238)1 |
| Extraordinária com moradia ou obras | 10 anos | O possuidor mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos (Código Civil, art. 1.238, parágrafo único)1 |
| Ordinária | 10 anos | Posse contínua e incontestada, com justo título e boa-fé (Código Civil, art. 1.242)1 |
| Ordinária com registro cancelado | 5 anos | Compra feita com base no registro, cancelado depois, com moradia ou investimentos no imóvel (Código Civil, art. 1.242, parágrafo único)1 |
| Especial urbana | 5 anos | Área urbana de até 250 metros quadrados, usada como moradia, por quem não tem outro imóvel (Código Civil, art. 1.240)1 |
| Especial rural | 5 anos | Área rural de até 50 hectares, produtiva e com moradia, de quem não tem outro imóvel (Código Civil, art. 1.239)1 |
| Familiar | 2 anos | Imóvel urbano de até 250 metros quadrados dividido com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, com posse direta e exclusiva, sem interrupção nem oposição, para moradia, por quem não tem outro imóvel urbano ou rural (Código Civil, art. 1.240-A)1 |
| Coletiva | 5 anos | Núcleo urbano informal em que a área total dividida pelo número de possuidores fica abaixo de 250 metros quadrados por pessoa, com possuidores sem outro imóvel (Estatuto da Cidade, art. 10)4 |
As modalidades especiais também estão na Constituição, que garante a urbana e a rural nos mesmos termos (Constituição, arts. 183 e 191)3. A especial urbana só é reconhecida uma vez para o mesmo possuidor (Constituição, art. 183, § 2º)3, e a familiar tem a mesma limitação (Código Civil, art. 1.240-A, § 1º)1. Imóvel público não pode ser adquirido por usucapião (Constituição, art. 191, parágrafo único)3.
Para completar o prazo, o possuidor pode somar à sua a posse dos antecessores, desde que todas sejam contínuas e pacíficas e, na ordinária, com justo título e boa-fé (Código Civil, art. 1.243)1. As causas que impedem, suspendem ou interrompem a prescrição também valem para a contagem da usucapião (Código Civil, art. 1.244)1.
Como funciona o pedido no cartório?
O pedido vai ao cartório de registro de imóveis da comarca onde fica o imóvel, feito pelo interessado e assinado por advogado (Lei 6.015/1973, art. 216-A)2. A norma do Conselho Nacional de Justiça admite também o defensor público e manda processar o pedido no cartório da circunscrição onde está o imóvel ou a maior parte dele (Provimento CNJ nº 149/2023, art. 399)5.
O pedido leva estes documentos (Lei 6.015/1973, art. 216-A, I a IV)2:
- Ata notarial: feita pelo tabelião, atesta o tempo de posse do requerente e dos antecessores2.
- Planta e memorial descritivo: assinados por profissional habilitado, com a anotação de responsabilidade técnica, e pelos titulares de direitos registrados na matrícula do imóvel e na dos vizinhos2.
- Certidões negativas: dos distribuidores da comarca do imóvel e da do domicílio do requerente2.
- Prova da posse: justo título ou outros documentos que mostrem origem, continuidade, natureza e tempo da posse, como o pagamento dos impostos e taxas do imóvel2.
A ata notarial é lavrada pelo tabelião do município do imóvel, e o próprio ato tem de dizer que ela não vale como prova de propriedade: serve só para instruir o pedido (Provimento CNJ nº 149/2023, art. 402, caput e § 3º)5.
E quem comprou com contrato de gaveta?
A norma do CNJ dispensa a notificação do dono registrado quando o requerente apresenta título ou instrumento que mostra a relação com ele, como compromisso ou recibo de compra e venda ou cessão de direitos, com prova de quitação e certidão do distribuidor cível, emitida até 30 dias antes do pedido, que mostre não haver ação judicial sobre o imóvel contra o requerente (Provimento CNJ nº 149/2023, art. 410)5. Mesmo assim, o requerente tem de justificar por que o negócio não foi escriturado, para que a usucapião não sirva para driblar as exigências do registro e o imposto de transmissão (Provimento CNJ nº 149/2023, art. 410, § 2º)5.
Quanto tempo leva no cartório?
A lei fixa prazos para as manifestações dos interessados2:
- quem tem direito registrado na matrícula do imóvel ou na dos vizinhos e não assinou a planta é notificado e tem 15 dias para responder, e o silêncio vale como concordância (Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 2º)2;
- União, estado, Distrito Federal e município são avisados e têm 15 dias para se manifestar (Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 3º)2;
- o cartório publica edital para terceiros interessados, que também têm 15 dias (Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 4º)2.
Em condomínio regular, com a construção averbada, basta a anuência do síndico (Provimento CNJ nº 149/2023, art. 403)5. Com a documentação em ordem e sem pendências, o oficial registra a aquisição e pode abrir matrícula nova (Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 6º)2.
E se alguém se opuser?
Diante de uma impugnação, o oficial tenta primeiro a conciliação ou a mediação entre os interessados (Provimento CNJ nº 149/2023, art. 415)5. Se a impugnação for justificada, o caso vai ao juiz da comarca, e o requerente adapta o pedido ao procedimento comum; se for injustificada, o registrador não a aceita (Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 10)2. Se o pedido for rejeitado no cartório, a ação judicial de usucapião continua possível (Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 9º)2.
Ônus ou gravame na matrícula não impede o reconhecimento pelo cartório, mas a impugnação do titular desse direito, sem acordo, impede (Provimento CNJ nº 149/2023, art. 411)5. E a usucapião reconhecida no cartório não apaga restrições administrativas nem gravames judiciais já inscritos na matrícula (Provimento CNJ nº 149/2023, art. 418)5.
Quanto custa?
Não há ITBI no registro da usucapião, porque a aquisição da propriedade é originária (Provimento CNJ nº 149/2023, art. 421)5. Os emolumentos seguem regras do CNJ enquanto o estado não tiver lei própria sobre a usucapião extrajudicial (Provimento CNJ nº 149/2023, art. 423)5:
- Ata notarial: cobrada como ato de conteúdo econômico, sobre o valor venal do último lançamento do IPTU ou do ITR ou, sem ele, sobre o valor de mercado aproximado5.
- Registro de imóveis: 50% da tabela de registro pelo processamento e, se o pedido for deferido, mais 50% pela aquisição, sobre a mesma base5.
- Atos à parte: diligências, notificações, editais, certidões e buscas são cobrados separadamente, com as despesas adiantadas pelo requerente5.
Na leitura do Resumo, somam-se a isso os honorários do advogado e do profissional que faz a planta e o memorial, que a lei exige no pedido.
O que a usucapião não resolve
Na leitura do Resumo, até o registro, quem tem a posse não aparece como proprietário na matrícula, e é a matrícula que o comprador e o banco vão consultar. O procedimento no cartório depende de documentos e da ausência de oposição; havendo disputa, o caminho passa pelo juiz, e o caso deve ir a um advogado desde o começo.
Este guia é informativo e não substitui a orientação de um advogado no caso concreto.
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Fontes
- Presidência da República, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), texto compilado, arts. 1.238 a 1.244 (planalto.gov.br, acesso em 07/10/2026) ↩
- Presidência da República, Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), texto compilado, art. 216-A (planalto.gov.br, acesso em 07/10/2026) ↩
- Presidência da República, Constituição da República Federativa do Brasil, texto compilado, arts. 183 e 191 (planalto.gov.br, acesso em 07/10/2026) ↩
- Presidência da República, Lei 10.257, de 10 de julho de 2001 (Estatuto da Cidade), art. 10 (planalto.gov.br, acesso em 07/10/2026) ↩
- Conselho Nacional de Justiça, Provimento 149, de 30 de agosto de 2023 (Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial), arts. 399 a 423 (atos.cnj.jus.br, acesso em 07/10/2026) ↩
Como esta matéria foi feita
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